土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅,。
土地增值稅：調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)
一、納稅義務(wù)人與征稅范圍
(一)納稅義務(wù)人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,。
不論自然人、法人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資,、中國公民與外籍個(gè)人;不論部門
(二)征稅范圍
征稅范圍的一般規(guī)定(三把標(biāo)尺)
標(biāo)準(zhǔn)之一：土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅
標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓
標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入(貨幣、實(shí)物及其他收入)
標(biāo)準(zhǔn)之一：只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
具體又體現(xiàn)以下三點(diǎn)：(如下圖)
1.國有土地使用權(quán)征稅;集體土地使用權(quán)不得買賣,。
2.土地出讓,，一級市場,，不征稅,。
3.土地轉(zhuǎn)讓，土地二級市場,，征稅。
標(biāo)準(zhǔn)之二：產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為,。
標(biāo)準(zhǔn)之三：強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移要“有償”
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入(貨幣,、實(shí)物及其他收入)。
基本征稅范圍
(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入;
(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;
(3)存量房地產(chǎn)的買賣。
(三)土地增值稅的具體征稅范圍(哪些征;哪些不征;哪些免征)
有關(guān)事項(xiàng) | 是否屬于征稅范圍 |
1.出售 | 征 |
2.繼承,、贈予 | 繼承不征（無收入） 贈予中公益性贈予,、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征,；非公益性贈予,，征 |
【解釋】不予征稅的房屋繼承和贈與：
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓,，但未取得收入的行為,。
(1)房地產(chǎn)的繼承,。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為,。
(3)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體,、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的行為,。
有關(guān)事項(xiàng) | 是否屬于征稅范圍 |
3.出租 | 不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。征增值稅,、城建稅和教育費(fèi)附加 |
4.房地產(chǎn)抵押 | 抵押期不征,；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿,，不能償還債務(wù),，而以房地產(chǎn)抵債，征稅 |
5.房地產(chǎn)交換 | 單位之間換房,，征 對個(gè)人（企業(yè)納稅人不行）之間互換自有居住用房地產(chǎn) （商業(yè)用地不行）的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征（不是不征收）土地增值稅,。 |
6.合作建房 | 建成后自用，暫免 建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓）,，征 |
7.房地產(chǎn)評估增值 | 不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移,，無收入） |
8.房地產(chǎn)代建房 | 不征稅 |
【小結(jié)】(哪些征;哪些不征;哪些免征)
1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況(應(yīng)征)
2.不屬于土地增值稅征稅范圍的情況(不征)
3.免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況(應(yīng)征):
(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
(2)取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售的
(3)存量房地產(chǎn)買賣
(4)抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)
(5)單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入)
(6)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
(7)非公益性贈與、贈與給除直系親屬和直接贍養(yǎng)人以外的
2.不屬于土地增值稅征稅范圍的情況(不征)
(1)房地產(chǎn)繼承(無收入)
(2)房地產(chǎn)有條件的贈與(特定人群,、特定公益)
(3)房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變)
(4)房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)
(5)房地產(chǎn)重新評估增值(無權(quán)屬轉(zhuǎn)移)
(6)房地產(chǎn)的代建行為(無權(quán)屬轉(zhuǎn)移)
3.免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
(1)個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)
(2)合作建房建成后按比例分房自用
(3)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的房地產(chǎn)投資聯(lián)營
(4)國家征用或收回的房地產(chǎn)
(5)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房
(6)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售(符合條件)
【例題】下列各項(xiàng)應(yīng)計(jì)算征收土地增值稅的是( ),。
A.以房地產(chǎn)出租的
B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的
C.國家征用或收回的房地產(chǎn)
D.一方出地一方出資金，雙方合作建房,，建成后轉(zhuǎn)讓的
【答案】D
【解析】對于一方出地,，一方出資金，雙方合作建房,，建成后分房自用的,，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的,，屬于征收土地增值稅的范圍,。(注意題目變形)
【例題·單選題】下列情形中，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅的是( ),。(2014年)
A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
B.房產(chǎn)所有人通過希望工程基金會將房屋產(chǎn)權(quán)贈與西部教育事業(yè)
C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入
【答案】A
【解析】選項(xiàng)B,，房產(chǎn)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體,、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的,，不屬于土地增值稅的征稅范圍,，不繳納土地增值稅;選項(xiàng)C，合作建房后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅;選項(xiàng)D，房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),，不屬于土地增值稅的征稅范圍,。
【例題·單選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征收范圍的是( ),。(2012年)
A.房地產(chǎn)的出租行為
B.房地產(chǎn)的抵押行為
C.房地產(chǎn)的重新評估行為
D.個(gè)人互換自有住房的行為
【答案】D
【解析】其他選項(xiàng)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移,，不屬于土地增值稅征收范圍。
(四)改制重組過程中涉及的土地增值稅政策
1.非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司,，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司),。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到改建后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。
2.按照法律規(guī)定或者合同約定,，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。
3.按照法律規(guī)定或者合同約定,，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。
4.單位,、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資,，對其將國有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。
5.上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
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