城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅義務(wù)人實際占用的土地面積為計稅依據(jù),。(1)基本計算公式：全年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積(平方米)×適用稅額;(2)單獨建造的地下建筑用地的稅額計算公式：全年應(yīng)納稅額=證書確認(rèn)應(yīng)稅土地面積或地下建筑物垂直投影面積(平方米)×適用稅額×50%,。

一,、計稅依據(jù)具體規(guī)定

納稅義務(wù)人實際占用土地面積，按下列方法確定：

(1)凡由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn),。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的,，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn),。

(3)尚未核發(fā)土地使用證書的,，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積,，據(jù)以納稅,，等到核發(fā)土地使用證書以后再作調(diào)整,。

(4)對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的,，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的,，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。

建設(shè)用地使用權(quán)和土地使用權(quán)的區(qū)別：

1.概念不同

建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人,、法人或非法人組織依法對國家所有的土地享有的建造并保有建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個人進行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利，主要區(qū)別是使用權(quán)的目的,、方式不同,。

土地使用權(quán)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位,、農(nóng)民集體和公民個人,，以及三資企業(yè),，凡具備法定條件者,，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用,、收益和有限處分的權(quán)利,。國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為,。

2.主體不同

建設(shè)用地使用權(quán)是國家的土地之上的物權(quán),，使用集體土地來進行建設(shè)的，而國有土地權(quán)的主體則是政府,。

3.目的不同

國有土地使用權(quán)出讓最高年限：

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　居住用地70年；

　　工業(yè)用地50年,；

　　教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地50年；

　　商業(yè),、旅游,、娛樂用地40年；

　　綜合或者其他用地50年,。

國有土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議,、招標(biāo)、拍賣,。

國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用,，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

國有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的,，其專業(yè)性也較強,，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟,。

一,、國有土地的權(quán)屬調(diào)查

出讓合同簽訂之前,，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán),。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國有土地使用權(quán)出讓的,，必須符合土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形,。

國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

出讓國有土地使用權(quán),，是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者取得土地的使用權(quán)后,，要向國家支付土地使用權(quán)出讓金,，屬于土地買賣的一級市場。轉(zhuǎn)讓方是國家（國家對自己征稅沒有意義）,，受讓方是土地使用者,，所以不需要繳納土地增值稅，但是受讓方要繳納契稅,。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),，是指土地使用者取得使用權(quán)后，再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為,，屬于土地買賣的二級市場,。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方要繳納土地增值稅,，受讓方要繳納契稅,。

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契稅的計稅依據(jù)

國有土地使用權(quán)出讓要交契稅的。

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,。

國有土地使用權(quán)出讓：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移）：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）,。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為,，包括出售、交換和贈與,。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā),、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,。

《土地法》關(guān)于國有土地使用權(quán)收回的規(guī)定：

第五十八條 有下列情形之一的,，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅稅率：3%-5%的幅度比例稅率,。

契稅應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

契稅的計稅依據(jù)

國有土地使用權(quán)出讓,、土地使用權(quán)出售,、房屋買賣：成交價格。

土地使用權(quán)贈與,、房屋贈與：由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售,、房屋買賣的市場價格核定。

土地使用權(quán)交換,、房屋交換：所交換的土地使用權(quán),、房屋的價格差額。交換價格相等時,，免征契稅,。不等時，由多交付貨幣,、實物,、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率為9%,。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為,，包括出售、交換和贈與,。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā),、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,。

國有土地使用權(quán)的獲得方式有兩種：出讓和劃撥,。

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合下列條件：

(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書。