土地增值稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率，或者采用簡(jiǎn)便算法：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

其中,，“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額,。扣除項(xiàng)目包括：

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

2. 開(kāi)發(fā)土地的成本,、費(fèi)用。

3. 新建房及配套設(shè)施的成本,、費(fèi)用,，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。

計(jì)算土地增值稅的公式可以分為：

一.增值額的計(jì)算：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

其中,，扣除項(xiàng)目金額包括：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

2.開(kāi)發(fā)土地的成本,、費(fèi)用

土地增值稅預(yù)繳率就是還沒(méi)有到土地增值稅納稅義務(wù),，預(yù)先征收一部分稅款的比率。預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額(含預(yù)收款,、定金)乘以預(yù)征率計(jì)算征收,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，土地增值稅預(yù)繳率如下：

1,、一般計(jì)稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率,。

2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率,。

土地增值稅預(yù)征率

1,、別墅、高級(jí)公寓,、度假村預(yù)征率為1%-3%,；

2,、營(yíng)業(yè)用房預(yù)征率為1%-2%；

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入有貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益,，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

1.取得的實(shí)物收入,，按取得收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入;

2.取得的無(wú)形資產(chǎn)收入,，要進(jìn)行專門(mén)評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入;

3.取得的收入為外國(guó)貨幣,，按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入,。

土地增值稅的特點(diǎn)有：

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù)。

2.征稅面比較廣,。

土地增值稅征稅范圍：

征稅范圍的一般規(guī)定：

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅,，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅,。

3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承,、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，則不予征稅。具體不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況：

(1)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

(2)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育,、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的行為。其中,，社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì),、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì),、減災(zāi)委員會(huì),、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì),、全國(guó)老年基金會(huì),、老區(qū)促進(jìn)會(huì)，以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織,。

不屬于土地增值稅納稅義務(wù)人的是將辦公樓用于出租的外商投資企業(yè),。

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括各類企業(yè)單位,、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān),、社會(huì)團(tuán)體,、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人。

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅,。

3.預(yù)征率：除保障性住房外,，東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,，西部地區(qū)省份不得低于1%,。

土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅,，達(dá)到清算條件進(jìn)行清算;

以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計(jì)算增值額,。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

土地增值稅扣除項(xiàng)目

1,、取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

2、開(kāi)發(fā)土地的成本,、費(fèi)用,。

3、新建房及配套設(shè)施的成本,、費(fèi)用,，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

4,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。

5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。

土地增值稅