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土地增值稅計(jì)算公式及舉例

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：姜喆 2025-02-19 13:56:08

精選回答

東奧稅務(wù)師

2025-02-26 17:29:51

土地增值稅計(jì)算公式及舉例

土地增值稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率,，或者采用簡(jiǎn)便算法：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

其中，“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目包括：

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

2. 開(kāi)發(fā)土地的成本,、費(fèi)用,。

3. 新建房及配套設(shè)施的成本,、費(fèi)用,，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

5. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。

適用稅率和速算扣除系數(shù)根據(jù)增值率(增值額除以扣除項(xiàng)目金額的比例)確定,，具體如下：

1. 增值率未超過(guò)50%的，適用稅率為30%,，速算扣除系數(shù)為0,。

2. 增值率超過(guò)50%，未超過(guò)100%的,，適用稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%。

3. 增值率超過(guò)100%,，未超過(guò)200%的,，適用稅率為50%,，速算扣除系數(shù)為15%。

4. 增值率超過(guò)200%的,，適用稅率為60%,，速算扣除系數(shù)為35%。

舉例(2022年真題)：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人,，2022年7月,，擬對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于某縣城的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該項(xiàng)目的資料如下：

(1)2015年12月以10000萬(wàn)元拍得用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一宗土地,，并按照規(guī)定繳納契稅,。

(2)該項(xiàng)目2016年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，已取得《建筑工程施工許可證》,，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為2016年3月25日,。該項(xiàng)目2022年1月竣工，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本7500萬(wàn)元,，其中含物業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元,，該用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有；開(kāi)發(fā)費(fèi)用3500萬(wàn)元,。

(3)2022年4月,，該項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，取得不含增值稅銷(xiāo)售收入42000萬(wàn)元,。

(4)允許扣除的有關(guān)稅金及附加210萬(wàn)元,。

(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明,，當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府規(guī)定其開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%,。)

要求：根據(jù)上述資料，按照序號(hào)回答問(wèn)題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù),。

(1)說(shuō)明該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

(2)回答該項(xiàng)目是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅,，并說(shuō)明理由,。

(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

(4)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅,。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的,，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算,。

(2)可以選擇。

理由：《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目,，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

(3)

①為取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×4%=10400(萬(wàn)元)

②開(kāi)發(fā)成本=7500萬(wàn)元

③開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(10400+7500)×10%=1790(萬(wàn)元)

④與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金=210萬(wàn)元

⑤其他扣除項(xiàng)目=(10400+7500)×20%=3580(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=10400+1790+7500+210+3580=23480(萬(wàn)元)

(4)增值額=42000-23480=18520(萬(wàn)元)

增值率=18520÷23480×100%=78.88%

應(yīng)繳納的土地增值稅=18520×40%-23480×5%=6234(萬(wàn)元),。

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