土地增值稅計算公式及舉例
精選回答
土地增值稅的計算公式為：
應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率,，或者采用簡便算法：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
其中，“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額,?？鄢椖堪ǎ?/p>
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2. 開發(fā)土地的成本,、費用,。
3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費用,，或者舊房及建筑物的評估價格,。
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目,。
適用稅率和速算扣除系數(shù)根據(jù)增值率(增值額除以扣除項目金額的比例)確定,，具體如下：
1. 增值率未超過50%的，適用稅率為30%,，速算扣除系數(shù)為0,。
2. 增值率超過50%，未超過100%的,，適用稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%。
3. 增值率超過100%,，未超過200%的,，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%,。
4. 增值率超過200%的,，適用稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%,。
舉例(2022年真題)：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司是增值稅一般納稅人,，2022年7月,，擬對其開發(fā)的位于某縣城的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該項目的資料如下：
(1)2015年12月以10000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的一宗土地,，并按照規(guī)定繳納契稅,。
(2)該項目2016年3月開始動工建設(shè)，已取得《建筑工程施工許可證》,，建筑工程承包合同注明的開工日期為2016年3月25日,。該項目2022年1月竣工，發(fā)生開發(fā)成本7500萬元,，其中含物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元,，該用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有；開發(fā)費用3500萬元,。
(3)2022年4月,，該項目銷售完畢，取得不含增值稅銷售收入42000萬元,。
(4)允許扣除的有關(guān)稅金及附加210萬元,。
(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明,，當(dāng)?shù)厥〖壵?guī)定其開發(fā)費用的扣除比例為10%,。)
要求：根據(jù)上述資料，按照序號回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù),。
(1)說明該項目進行土地增值稅清算的理由。
(2)回答該項目是否可以選擇簡易計稅方法計征增值稅,，并說明理由,。
(3)計算土地增值稅時允許扣除的項目金額的合計數(shù)。
(4)計算該項目應(yīng)繳納的土地增值稅,。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算,。
(2)可以選擇,。
理由：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，屬于房地產(chǎn)老項目,，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
(3)
①為取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×4%=10400(萬元)
②開發(fā)成本=7500萬元
③開發(fā)費用=(10400+7500)×10%=1790(萬元)
④與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金=210萬元
⑤其他扣除項目=(10400+7500)×20%=3580(萬元)
扣除項目金額合計=10400+1790+7500+210+3580=23480(萬元)
(4)增值額=42000-23480=18520(萬元)
增值率=18520÷23480×100%=78.88%
應(yīng)繳納的土地增值稅=18520×40%-23480×5%=6234(萬元),。
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