「基礎(chǔ)篇」

    投資性房地產(chǎn)是一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)，區(qū)別于一般經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),，以往非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物，是作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算的,，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》單獨(dú)將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產(chǎn)列入“投資性房地產(chǎn)”，進(jìn)行專門核算和反映。目前世界上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有英國(guó)、中國(guó)香港,、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)等。

    （一）投資性房地產(chǎn)的概念

    投資性房地產(chǎn),，是指為賺取租金或資本增值,，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資，而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn),，且投資性房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)高收益，作為一般性固定資產(chǎn)進(jìn)行處理顯然是不合適的,，因此,，需要把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

    投資性房地產(chǎn)主要包括：

    （1）出租的土地使用權(quán),；

    （2）長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),；

    （3）企業(yè)擁有并已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)①與作為存貨的房地產(chǎn),，則不屬于投資性房地產(chǎn),。

    （二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量

    1. 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

    投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

    （1）該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè),；

    （2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量,。

    2. 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

    企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量,，具體要求如下：

    （1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,，包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)；

    （2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成,。

    （3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn),。

    與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,，如果符合規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本,；否則,，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

    「提高篇」

    （一）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

    企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,。

    在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

    （1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),；

    （2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì),。

    采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,。

    企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式,，視為會(huì)計(jì)政策變更,。但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式,。

    （二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

    1.轉(zhuǎn)換的條件

    企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

    （1）投資性房地產(chǎn)開始自用,；

    （2）作為存貨的房地產(chǎn),，改為出租；

    （3）自用土地使用權(quán)停止自用,，用于賺取租金或資本增值,；

    （4）自用建筑物停止自用，改為出租,。

    2. 轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理原則

    （1）在成本模式下,，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值；

    （2）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；

    （3）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益,；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

    （三）投資性房地產(chǎn)處置

    當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益時(shí),，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。

    企業(yè)出售,、轉(zhuǎn)讓,、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益,。

    注：①為生產(chǎn)商品,、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。

    「實(shí)戰(zhàn)篇」

    「案例1」振華股份公司為了拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模,，2006年5月以銀行存款方式購(gòu)得繁華商業(yè)街的一棟商務(wù)樓,，并當(dāng)即出租。該商務(wù)樓的購(gòu)買價(jià)為300萬(wàn)元,，采用銀行轉(zhuǎn)賬支付,。賬務(wù)處理為：

    借：投資性房地產(chǎn)  3000000

        貸：銀行存款     3000000

    「案例2」振華股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價(jià)值為400萬(wàn)元，雙方協(xié)商以評(píng)估價(jià)值作為投資價(jià)值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),，其評(píng)估價(jià)值為450萬(wàn)元,，振華股份公司取得該土地后，擬與適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓,。振華股份公司接受乙公司投資的賬務(wù)處理為：

    借：投資性房地產(chǎn)  4500000

        貸：股本         4500000

    「案例3」振華股份公司2006年5月31日購(gòu)入一幢商務(wù)樓,，用于對(duì)外出租，該商務(wù)樓的購(gòu)置價(jià)為1680萬(wàn)元,，相關(guān)稅費(fèi)10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命40年,，預(yù)計(jì)凈殘值10萬(wàn)元,，采用直線法折舊。2006年7月1日對(duì)外出租,，年租金180萬(wàn)元,，每月收取租金一次。

    根據(jù)上述情況,，振華股份公司購(gòu)入的商務(wù)樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,，該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為：1680+10=1690（萬(wàn)元），每月租金為：180/12=15（萬(wàn)元）,，每月的折舊費(fèi)用為：[（1690-10）/40]/12=3.5（萬(wàn)元）,。

    購(gòu)置房地產(chǎn)：

    借：投資性房地產(chǎn)    16900000

        貸：銀行存款       16900000

    收取租金：

    借：銀行存款    150000

        貸：投資收益    150000

    提取折舊：

    借：投資收益              35000

        貸：累計(jì)折舊—投資性房地產(chǎn)  35000

    「案例4」振華股份公司于2006年10月以2000萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓2006年5月31日購(gòu)入的該幢商務(wù)樓，已通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬收取轉(zhuǎn)讓價(jià)款,。該商務(wù)樓采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%.轉(zhuǎn)讓商務(wù)樓的相關(guān)賬務(wù)處理為：

    借：銀行存款        20000000

        累計(jì)折舊        210000（3.5萬(wàn)×6）

        貸：投資性房地產(chǎn)           16900000

            應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅      1000000

            投資收益                2310000