房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí),，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本,、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除,。

    開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出,，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi),、開發(fā)的間接費(fèi)用,、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本,。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證,、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的,，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中,；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積,、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本,。

    下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：

    （一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)�,？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：

    可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷總可售面積

    銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

    （二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、公共設(shè)施配套費(fèi),，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除,。

    1,、屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。

    2,、屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的,，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅�再將�?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分,，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)�,，其中，�?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠�,，�?zhǔn)予在當(dāng)期扣除,。

    （三）借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的,，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的,，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除,。

    （四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律,、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù),、保養(yǎng),、修理,、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,，提取的維修基金不得扣除,。

    （五）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi),，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本,；因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除,。

    （六）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失,。成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失,，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本,；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

    （七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi),。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的,，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi),，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

    （八）折舊,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品,，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用,。