房產(chǎn)是暴利產(chǎn)業(yè),，幾乎已成社會一致的認(rèn)識，然而,，對于一個房產(chǎn)項(xiàng)目的成本有多大,，外界卻總是霧里看花,，一直以來，對于一些地區(qū)試行的房價成本清單披露辦法,，各方也存在較大爭議,。

    房價成本是一個非常復(fù)雜的集合體，并且項(xiàng)目間差異性較大,，同時還有軟資產(chǎn),、品牌等組成部分，特別是現(xiàn)在的商品房,，追求品質(zhì),、功能完善以及個性化成本構(gòu)成越來越難衡量,。

    成本難計算

    萬科的房子，一般要高于同地段的商品房價,，但卻被市場廣泛認(rèn)可,，其成本構(gòu)成不僅有多年精心投入打造的品牌成本，還要包括后期使用過程中對物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼或?qū)�會所俱樂��,、班車的補(bǔ)貼等,。又如北京熱銷的星河灣，不僅裝修費(fèi)用昂貴,，其園林景觀中的樹種,、石頭以及土壤更新成本都很難核算。而一些項(xiàng)目聘請國外的規(guī)劃設(shè)計,、園林景觀設(shè)計機(jī)構(gòu)或設(shè)計大師幾次變更方案的成本更無法用標(biāo)準(zhǔn)定額來測算,，有些項(xiàng)目這部分成本已占到很高的比例。另外,，現(xiàn)在很多城市雖然名義上是熟地出讓，但實(shí)際上地上物并沒有及時拆除,，有些開發(fā)商支付地價款幾年后還無法拿到土地,，這種資金成本也很難簡單地以招拍掛價格進(jìn)行測算。

    還有融資成本也比較難核算,，開發(fā)企業(yè)的自有資金部分中,，有很大一部分是自籌資金，即除了向銀行貸款外,，還有相關(guān)數(shù)量的資金,，特別是交納土地出讓金的部分，是靠開發(fā)企業(yè)自籌的,，這部分融資承諾的利率一般要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率,，這部分成本，開發(fā)企業(yè)一般不愿意對外公開,，也就很難真實(shí)核算,。

    利潤要以綜合成本衡量

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的另一個特點(diǎn)是開發(fā)周期較長，一般要2-3年時間,，如北京某大型經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū),，在一期投資中，就包括了整個大區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套,，如果以成本來核算,，可能就是虧損的，但從后期開發(fā)項(xiàng)目看,，因大配套已在過去項(xiàng)目中完成,，這部分投入就會很少,，利潤率就會很高。最重要的一點(diǎn)是,，從世界各國來看,，房地產(chǎn)行業(yè)是個高風(fēng)險的行業(yè)，按開發(fā)商報價或者是按銷售價格測算的利潤是假定項(xiàng)目全部銷售,，一旦項(xiàng)目銷售不暢,，或者空置，這種投資風(fēng)險是巨大的,。有時,，一個企業(yè)同時投資幾個項(xiàng)目，其中有的利潤高,，有的卻虧損,，從一個企業(yè)來看，應(yīng)從其綜合成本收益來衡量利潤,，而不是以一個產(chǎn)品或一個項(xiàng)目,，就像不能以長虹企業(yè)的等離子電視核算企業(yè)利潤一樣，應(yīng)以企業(yè)各種品牌所有產(chǎn)品綜合測算成本利潤,，又比如,，有些汽車廠家的小轎車非常熱銷，但整個企業(yè)年度核算卻是虧損的,，因此,，單純以一個項(xiàng)目去評價企業(yè)的利潤率，不盡合理,。

    行業(yè)間差異較大

    房價高低是一個市場接受的過程,，就如名牌化妝品、名牌服裝一樣,，政府不會因?yàn)槠鋬r格遠(yuǎn)高于成本就去通過核定其成本來降低其定價,。又比如鋼材、汽車,、煤炭,、珠寶等行業(yè)的成本及利潤，是不是政府物價部門也應(yīng)全部對外公開呢,？還有諸如中小學(xué)特別是大學(xué)教育收費(fèi)的成本清單又如何界定與公布,？據(jù)測算，一個大學(xué)生四年受教育支出相當(dāng)于農(nóng)民35年收入總和,。一名病人住院治療費(fèi)少則幾萬多則幾十萬,，每一項(xiàng)支出中雖然是清單名目清晰，但其中多數(shù)項(xiàng)目已含了可觀利潤。

    事實(shí)上,，不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè),，都會根據(jù)市場需求決定蓋什么檔次的房子，生產(chǎn)什么檔次的產(chǎn)品,，從而采取不同的價格策略,，這是市場經(jīng)濟(jì)下企業(yè)的自主行為。政府應(yīng)該做與政府職責(zé)密切相關(guān)的事情,，在房地產(chǎn)市場上,，就是要一方面促進(jìn)市場化、商品化進(jìn)程,，另一方面要加大對低收入家庭的住房保障力度,，讓低收入家庭可以買到能支付得起的住房，而這一部分帶有政策性,、保障性的住房,，則應(yīng)政府核定成本、公布指導(dǎo)價或限價銷售,。

    至于社會上普遍認(rèn)為的開發(fā)商存在超額利潤問題,，政府可以通過稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，即一方面嚴(yán)格處理偷漏稅問題,，另一方面對暴利征收調(diào)節(jié)稅,，如土地增值稅等，即用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行財富的再分配,，通過增加的稅收收入來增強(qiáng)政府改善低收入家庭住房條件的能力。