第二步,，采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀�,。售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法,。一般而言,，房屋售價(jià)的高低,，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置,，同樣結(jié)構(gòu)的房屋,，門面房售價(jià)高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好,、地價(jià)高”,。因此，計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā),，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時(shí),，采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施(以同時(shí)開發(fā)住宅房和非住宅房為例)：

　　首先,，應(yīng)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu),、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。

　　接著,，應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià),，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價(jià)的影響,。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對低的住宅房和價(jià)格相對高的非住宅房兩大類,，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本,，將與超額成本相對應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：超額成本售價(jià)=超額成本×(1+成本毛利率);各類非住宅房超額成本售價(jià)=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額)。

　　然后,，再計(jì)算土地成本比率,。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價(jià)值)÷(全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì))×100%,。

　　最后,，再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９�式為�?1)住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)×土地成本率;(2)非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率,。

　　以上各公式中的“售價(jià)”,，凡已售出或已用不變價(jià)預(yù)訂售出的，以實(shí)際售價(jià)或預(yù)訂價(jià)為準(zhǔn);尚未售出或雖已訂出但價(jià)格可能有浮動的,，以預(yù)估售價(jià)為準(zhǔn);第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟�式中的房屋建筑成��,，�?yīng)以第一步計(jì)算的成本為準(zhǔn);全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和,。

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