房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本,，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類,，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本,。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜,，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本,，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用,，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用,、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用;土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出,。

　　建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋,，往往因?yàn)橛猛静煌�、建筑結(jié)構(gòu)不同,，甚至因?yàn)闃菍硬煌�而有不同的售價(jià),，而且，開發(fā)房地產(chǎn)的成本,，特別是土地成本,，往往是籠統(tǒng)的。因此,，如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本,，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。

　　當(dāng)然,，對(duì)于開發(fā)的房屋如果用途相同,、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如,，一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅,，可以采用按可計(jì)價(jià)銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ�成本和土地成本。具體做法是,，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路,、休閑場地等的全部開發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同),，除以可出售房屋的面積總和,，得出每平方米住宅的成本,，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車庫或車位,，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理,，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除,，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本,。這種成本分?jǐn)偡椒ǎ�叫做可售房屋面積比例法,，簡稱面積比例法,。

　　但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小,，對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu),、用途不同的房屋，此法即不可采用,。一般情況下,，對(duì)成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋,，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)�,，土地成本可采用售價(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅�而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行,，分步實(shí)施,。

　　第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋的建筑成本,。估價(jià)修正法是通過對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正,，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施：

　　首先,，應(yīng)估算房屋單位建筑成本,。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ�成��,，�?nèi)容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應(yīng)分?jǐn)傂�區(qū)內(nèi)道路,、圍墻、休閑場地,、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應(yīng)分?jǐn)偲渌�間接費(fèi)用構(gòu)成的開發(fā)成本等,。

　　單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本,，即：開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高,，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。

　　接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù),。修正系數(shù)=已決算(或按合同及招標(biāo)預(yù)算)的建筑總成本÷開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本,。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除,。如果總成本無法確定或預(yù)估,，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本,。

　　最后,，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ�成本和單位建筑成本：各類結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù);該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù),。

　　如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確,，在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi),、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用,，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法,。

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