第8單元　贈與,、借款和租賃

? 單元考點(diǎn)框架

考點(diǎn)32：贈與合同

1.贈與合同的撤銷

2.贈與合同的無償性

（1）贈與財(cái)產(chǎn)毀損、滅失

不得任意撤銷的贈與合同,，交付的贈與財(cái)產(chǎn)因贈與人故意或者重大過失致使毀損,、滅失的，贈與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

（2）附義務(wù)的贈與

贈與可以附義務(wù),；贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù),。

（3）贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵

①贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的,，贈與人不承擔(dān)責(zé)任,。

②附義務(wù)的贈與，贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的,，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任,。

③贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。

（4）不再履行

贈與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的,，可以不再履行贈與義務(wù),。

考點(diǎn)33：借款合同的基本規(guī)定

1．借款合同的種類

2.自然人之間的借款合同

（1）不要式合同

借款合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，但自然人之間借款另有約定的除外,。

（2）實(shí)踐合同

自然人之間的借款合同,，自貸款人提供借款時(shí)成立,。

（3）擴(kuò)大視為不支付利息的范圍

①借款合同對支付利息沒有約定的,，視為沒有利息。

②借款合同對支付利息約定不明確,，當(dāng)事人不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,，按照當(dāng)?shù)鼗蛘弋?dāng)事人的交易方式、交易習(xí)慣,、市場利率等因素確定利息,；自然人之間借款的，視為沒有利息,。

3.未按約定用途使用借款

借款人未按照約定的借款用途使用借款的,，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同,。

4.利息支付期限

借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付利息,。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充,；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,，仍不能確定,，借款期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付,；借款期間1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付,。

5.提前還款

借款人提前返還借款的，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息,。

6.預(yù)扣利息

借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除,。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息,。

考點(diǎn)34：民間借貸的計(jì)息規(guī)則

考點(diǎn)35：租賃合同的一般規(guī)定

1.租賃合同的期限

租賃期限不得超過20年，超過20年的,，超過部分無效,。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年,。

2.不定期租賃

（1）情形

①租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。當(dāng)事人未采用書面形式,，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃,。

②當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,，仍不能確定的，視為不定期租賃,。

③租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效,，但租賃期限為不定期。

（2）效果

對于不定期租賃,，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

3.維修義務(wù)

（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但當(dāng)事人另有約定或者因承租人過錯致使租賃物需要維修的除外,。

（2）承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān),。

（3）因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期,。

4.改裝

承租人經(jīng)出租人同意,，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

5.轉(zhuǎn)租

（1）承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。

（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除（其與承租人之間的租賃）合同,。

（3）出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租,。

（4）次承租人代為支付租金

①承租人拖欠租金的,，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外,。

②次承租人代為支付的租金和違約金,，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的,，可以向承租人追償,。

6.租金的支付期限

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對租金的支付期限沒有約定或約定不明確的,，可以協(xié)議補(bǔ)充,；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,，仍不能確定的,，適用以下規(guī)則：

（1）租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付,；

（2）租賃期限1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付,。

7.出租人的解除權(quán)

承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付,；承租人逾期不支付的,，出租人可以解除合同。

8.承租人的解除權(quán)

（1）租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

（2）因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金,；因租賃物部分或者全部毀損,、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同,。

9.買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力,。

考點(diǎn)36：房屋租賃合同

1.房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

（1）出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,；但是：

①房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的,，承租人不得優(yōu)先購買；

②出租人將房屋出賣給近親屬,，承租人不得優(yōu)先購買,；

 提示

近親屬，指配偶,、父母,、子女、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女和兄弟姐妹,。

③出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),；出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。

（2）出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,。但出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響,。

2.房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)

租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

3.無效的房屋租賃合同

（1）情形

①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效,；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

②出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

③租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效,；但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

（2）房屋租賃合同無效,，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,，人民法院一般應(yīng)予支持。

4.“一房多租”

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下,，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的,；

（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,；

（3）合同成立在先的。

考點(diǎn)37：融資租賃合同

（一）融資租賃關(guān)系中的買賣合同

1.出租人根據(jù)承租人對出賣人,、租賃物的選擇訂立的買賣合同,，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利,。

2.出租人,、出賣人、承租人可以約定,，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的,，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的,，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助,。

（二）融資租賃合同

1.融資租賃合同的效力

（1）融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

（2）融資租賃合同的出租人必須是從事融資租賃業(yè)務(wù)的租賃公司或者其他經(jīng)過批準(zhǔn)兼營租賃業(yè)務(wù)的公司,。

（3）當(dāng)事人以虛構(gòu)租賃物方式訂立的融資租賃合同無效,。

（4）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對于租賃物的經(jīng)營使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可的,，出租人未取得行政許可不影響融資租賃合同效力,。

2.出租人的權(quán)利與義務(wù)

（1）出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對租賃物的占有和使用。

（2）租賃物不符合約定或者不符合使用目的的,，出租人不承擔(dān)責(zé)任,。但是,，承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外,。

（3）出租人的合同解除權(quán)

①承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓,、抵押,、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分的,，出租人可以解除融資租賃合同,。

②承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以請求支付全部租金,；也可以解除合同,，收回租賃物。

③在融資租賃合同中,，承租人未按照約定支付租金,、經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付，出租人請求承租人支付全部剩余租金,，并以拍賣,、變賣租賃物所得的價(jià)款受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持,；當(dāng)事人請求參照“實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件”的有關(guān)規(guī)定,，以拍賣、變賣租賃物所得價(jià)款支付租金的,，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許,。（融資租賃合同的準(zhǔn)擔(dān)保性）

3.承租人的權(quán)利與義務(wù)

（1）出租人、出賣人,、承租人可以約定,，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利,。承租人行使索賠權(quán)利的,，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

（2）承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管,、使用租賃物,。承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。

（3）承租人占有租賃物期間,，租賃物造成第三人人身損害或者財(cái)產(chǎn)損失的,，出租人不承擔(dān)責(zé)任,。

4.租賃物風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)

承租人占有租賃物期間，租賃物毀損,、滅失的,，出租人有權(quán)請求承租人繼續(xù)支付租金，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,。

（三）租賃物的歸屬

1.融資租賃期間,，出租人對租賃物享有的所有權(quán)，未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人,。

2.出租人和承租人可以約定租賃期限屆滿租賃物的歸屬；對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確,，可以協(xié)議補(bǔ)充,；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,，仍不能確定的,，租賃物的所有權(quán)歸出租人。

3.當(dāng)事人約定租賃期限屆滿,，承租人僅需向出租人支付象征性價(jià)款的,，視為約定的租金義務(wù)履行完畢后租賃物的所有權(quán)歸承租人。