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輕一下冊(cè)637頁(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅問(wèn)題解答

第2道計(jì)算題，為啥這題不算印花稅呢

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 2021-05-08 19:45:11

問(wèn)題來(lái)源：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）于2019年4月受讓一宗土地使用權(quán),，依據(jù)受讓合同支付政府部門地價(jià)款7000萬(wàn)元（已取得相關(guān)部門的財(cái)政票據(jù)）,，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付相關(guān)稅費(fèi)。自2019年5月起至2020年2月末,，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在受讓土地上開發(fā)建造一棟寫字樓,，并銷售建筑面積的80%，其余面積出租,。依據(jù)銷售合同共計(jì)取得含稅銷售收入20000萬(wàn)元,。在開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的不含稅勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6000萬(wàn)元,，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用600萬(wàn)元,、銷售費(fèi)用500萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元（不能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明）,。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,。
（其他相關(guān)資料：該公司計(jì)算土地增值稅可扣除的稅金及附加為100萬(wàn)元；當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%,；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按照規(guī)定相關(guān)上限執(zhí)行,；該項(xiàng)目已預(yù)繳土地增值稅1000萬(wàn)元）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù),。

（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算？請(qǐng)說(shuō)明理由,。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算,。按照規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算,。本題目中的房地產(chǎn)開發(fā)公司，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算。

（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓的增值稅銷項(xiàng)稅額,。

該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓的增值稅銷項(xiàng)稅額=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99（萬(wàn)元）
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率為9%,，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般納稅人計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅時(shí)，可從銷售額中扣減支付給政府的土地價(jià)款,，扣減比例是銷售的建筑面積占可售面積的比例,。支付土地價(jià)款需取得財(cái)政票據(jù)。這一扣減的政策原理是平衡政府收取土地價(jià)款無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票,，所以納稅人無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,；由于納稅人繳納契稅取得的完稅憑證不是財(cái)政票據(jù),，所以這里只減除土地價(jià)款不減除契稅。

（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)金額,。

取得土地使用權(quán)支付的全部金額=7000×（1+3%）=7210（萬(wàn)元）
土地增值稅中取得土地使用權(quán)支付的金額包括契稅,，與增值稅計(jì)算銷項(xiàng)稅中支付土地價(jià)款不是等同口徑，考生這里要注意打好增值稅相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ),。
可扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=7210×80%=5768（萬(wàn)元）
由于銷售面積僅為80%,，按照80%的比例計(jì)算扣除。

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅可扣除金額合計(jì),。

可扣除的開發(fā)成本=6000×80%=4800（萬(wàn)元）
可扣除的開發(fā)費(fèi)用=（5768+4800）×10%=1056.8（萬(wàn)元）
加計(jì)扣除=（5768+4800）×20%=2113.6（萬(wàn)元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=5768+4800+1056.8+100+2113.6=13838.4（萬(wàn)元）,。

（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值額。

該房地產(chǎn)開發(fā)公司的不含稅轉(zhuǎn)讓收入金額=20000-1188.99=18811.01（萬(wàn)元）
注意要用含稅收入減除銷項(xiàng)稅的方法計(jì)算不含稅收入,。
土地增值額=18811.01-13838.4=4972.61（萬(wàn)元）,。

（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)補(bǔ)繳（或應(yīng)退）的土地增值稅。（★★★）

增值率=4972.61÷13838.4×100%=35.93%,，適用30%的稅率,。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=4972.61×30%=1491.78（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=1491.78-1000=491.78（萬(wàn)元）。

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