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為什么要用98000/90%？

第4套題的第二個(gè)計(jì)算題和這個(gè)題是一個(gè)類型的,，也是沒有百分百出售,，那些扣的教育費(fèi)附加都沒有說是用已經(jīng)收取的房?jī)r(jià)款除以出售的比例得到總體出售可以得到的價(jià)款來計(jì)算教育費(fèi)附加，為什么這里要除以比例？,？

土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 2023-08-13 09:22:22

問題來源：

2023年3月,，某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：
（1）2015年9月以26000萬元競(jìng)得用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地,，并繳納了契稅,。
（2）2016年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7500萬元,，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出4000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為3500萬元）,。
（3）2022年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金900萬元,，建筑安裝施工企業(yè)未開具發(fā)票,，但企業(yè)已將其計(jì)入開發(fā)成本7500萬元中。
（4）2023年1月該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%,，共計(jì)取得含稅收入98000萬元,，剩余10%的可售建筑面積以成本價(jià)抵債給債權(quán)人甲企業(yè)。
（5）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅13160萬元,。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%,。企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%,，當(dāng)?shù)卦试S扣除地方教育附加）
要求：根據(jù)以上資料,，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù),。

（1）簡(jiǎn)要說明該企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的理由以及辦理土地增值稅清算手續(xù)的時(shí)間,。

理由：該項(xiàng)目對(duì)外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價(jià)抵債給債權(quán)人甲企業(yè),，相當(dāng)于該項(xiàng)目全部銷售,，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。（0.25分）
時(shí)間：納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足應(yīng)辦理土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),。（0.25分）

（2）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

契稅應(yīng)納稅額=26000×3%=780（萬元）
允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=26000+780=26780（萬元）。（1分）

（3）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)數(shù),。

全部含稅的轉(zhuǎn)讓收入=98000/90%=108888.89（萬元）
應(yīng)繳納的增值稅=108888.89/（1+5%）×5%=5185.19（萬元）
準(zhǔn)予扣除的城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加合計(jì)數(shù)=5185.19×（5%+3%+2%）=518.52（萬元）,。（1分）

（4）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù),。

扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，對(duì)方未開具發(fā)票,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得計(jì)入開發(fā)成本扣除,。利息扣除不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,，且不包括加息、罰息,。
開發(fā)成本=7500-900=6600（萬元）
開發(fā)費(fèi)用=3500+（26780+6600）×5%=5169（萬元）
加計(jì)扣除金額=（26780+6600）×20%=6676（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=26780+6600+5169+518.52+6676=45743.52（萬元）,。（1分）

（5）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

增值額=108888.89/（1+5%）-45743.52=57960.18（萬元）
增值率=57960.18/45743.52×100%=126.71%
適用的稅率為50%,，速算扣除系數(shù)為15%,。
應(yīng)納的土地增值稅=57960.18×50%-45743.52×15%=22118.56（萬元）
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=22118.56-13160=8958.56（萬元）。（1分）

（6）該企業(yè)清算時(shí)補(bǔ)繳土地增值稅的同時(shí),，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否應(yīng)加收滯納金,？簡(jiǎn)要說明理由。

不應(yīng)加收滯納金,。（0.25分）
理由：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金,。（0.25分）

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王老師

2023-08-13 15:45:38 1329人瀏覽

尊敬的學(xué)員,，您好：

因?yàn)楸绢}中,，剩余10%的可售建筑面積以成本價(jià)抵債給債權(quán)人甲企業(yè)，將剩余10%用于抵債,，屬于土地增值稅征稅范圍,，所以，也就是100%的可銷售面積都按銷售處理,，應(yīng)確認(rèn)的收入應(yīng)為100%的收入,。由于知道90%可售面積的收入為98000萬元，所以,，100%可售面積的收入就是98000/90%,。

第4套第二個(gè)計(jì)算題，并沒有說明剩余可售面積的用途,，默認(rèn)為沒有發(fā)生銷售或視同銷售的情形,。所以，剩余可售面積不確認(rèn)收入,，不需要按整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行處理。

給您一個(gè)愛的鼓勵(lì),，加油~

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