投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

（一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn),，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租（自租賃期開(kāi)始日起,，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn),。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的實(shí)際成本,，包括購(gòu)買價(jià)款,、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出,。

企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的,，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn),，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),。

（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

自行建造投資性房地產(chǎn),，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi),、建筑成本,、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用,、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等,。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益,，不計(jì)入建造成本,。

（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

參見(jiàn)“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。

【疑難問(wèn)題解答】部分出租自建房屋建筑物轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)是否應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)無(wú)形資產(chǎn)中對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán),？

答：應(yīng)將該房屋所占土地使用權(quán)價(jià)值按照房屋建筑物中自用建筑面積和對(duì)外出租建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，將分?jǐn)偟綄?duì)外出租建筑面積的土地使用權(quán)價(jià)值一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的成本中,。

【例題·單選題】甲公司以1 400萬(wàn)元取得土地使用權(quán)并自建三棟同樣設(shè)計(jì)的廠房，其中一棟作為投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租賃,，三棟廠房工程已經(jīng)完工,，全部成本合計(jì)6 000萬(wàn)元，完工當(dāng)日土地使用權(quán)賬面價(jià)值為1 200萬(wàn)元,，假定不考慮其他因素,，租賃期開(kāi)始日該投資性房地產(chǎn)的初始成本是（　　）萬(wàn)元,。

A.3 600　　　

B.7 200

C.2 400　　　

D.2 000

【答案】C

【解析】初始成本=1 200÷3+6 000÷3=2 400（萬(wàn)元）,。