1.計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目具體有哪些,？ 

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建房：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（此時(shí)如果給出的是“金額”,，而沒有給出契稅稅率，那么不用計(jì)算契稅,；如果給出的是“價(jià)款”,，而且給出了契稅稅率，那么需要計(jì)算契稅，契稅加上價(jià)款就是所支付的金額）,；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本,；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（城建稅,、教育費(fèi)附加和地方教育附加）,；

（5）加計(jì)扣除20%。

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（此時(shí)如果給出的是“金額”,，而沒有給出契稅稅率,，那么不用計(jì)算契稅；如果給出的是“價(jià)款”,，而且給出了契稅稅率,，那么需要計(jì)算契稅，契稅加上價(jià)款就是所支付的金額）,；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本,；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅,、城建稅,、教育費(fèi)附加和地方教育附加）。

如果是轉(zhuǎn)讓舊房（房企或非房企）：

第一種情況——能取得評(píng)估價(jià)格

可以扣除的項(xiàng)目有三大類：

1.取得土地使用權(quán)支付的金額（這里包括地價(jià)款+登記過戶手續(xù)費(fèi)+受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅）,；

2.評(píng)估價(jià)格,；

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率【按照評(píng)估價(jià)格扣除，一般不單獨(dú)給出地價(jià)款和契稅,，一般默認(rèn)為評(píng)估價(jià)格中包括地價(jià)款和契稅,；但是如果題目單獨(dú)給出地價(jià)和契稅的話，還是要作為扣除項(xiàng)目扣除的】

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加+印花稅,。注意這種情況里并不包括契稅）,。

第二種情況——不能取得評(píng)估價(jià)格，能提供購(gòu)房發(fā)票

可以扣除的項(xiàng)目有兩大類：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=購(gòu)房發(fā)票所載金額×（1+n×5%)（n為年限）

2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加+印花稅+契稅）

注意：

（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年,，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的,，可以視同為一年。

（2）如果能提供契稅完稅憑證,，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金還包括契稅,，反之則不得扣除契稅，其次契稅不得作為加計(jì)扣除5%的基數(shù),。

第三種情況——不能取得評(píng)估價(jià)格,，也不能提供購(gòu)房發(fā)票，采用核定征收。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體內(nèi)容,。

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等,。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi),、耕地占用稅,、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等,。

（2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì),、勘察,、測(cè)繪、“三通一平”等支出,。

（3）建筑安裝工程費(fèi),，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi),。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、通訊、照明,、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi),，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,，包括工資,、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等。