一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：

(1)與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量,。

(一)外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn),，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值,，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn),。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款,、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出,。

企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的,，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn),、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,，才能從固定資產(chǎn),、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

【例題?單選題】下列項目中,，屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是(　　),。

A.企業(yè)購入的寫字樓直接出租

B.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓

C.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值

D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租

【答案】A

【解析】對于企業(yè)外購的房地產(chǎn),，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租,，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。

(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件和初始計量

企業(yè)自行建造(或開發(fā),，下同)的房地產(chǎn),，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的,，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),。

【真題?判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用,，之后改為對外出租,，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(　　)(2010年)

【答案】×

【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的,，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等,，對外出租時，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),。

【教材例6-3】2×18年2月,，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房,。2×18年11月,，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了租賃合同,，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用,。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租,。2×18年12月5日,，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9 000 000元,至2×18年12月5日,，土地使用權(quán)已攤銷165 000元;兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元,，能夠單獨(dú)出售。為簡化處理,，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積,，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)的劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量,。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

由于甲公司在購入的土地上建造的兩棟廠房,，其中的一棟廠房用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)=9 000 000×1/2=4 500 000(元),。

借：固定資產(chǎn)——廠房　　　　　　　　　　　12 000 000

       投資性房地產(chǎn)——廠房　　　　　　　　　12 000 000

    貸：在建工程——廠房　　　　　　　　　　　24 000 000

借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán)　　　 4 500 000

       累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　　　　82 500

    貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)　4 500 000(9 000 000÷2)

           投資性房地產(chǎn)累計攤銷　　　　 82 500(165 000÷2)

【例題?單選題】甲公司以2 400萬元取得土地使用權(quán)并自建三棟同樣設(shè)計的廠房,，其中一棟作為投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營租賃，三棟廠房工程已經(jīng)完工,，建造支出合計12 000萬元,。租賃期開始日“投資性房地產(chǎn)——已出租建筑物”的初始成本是(　　)。

A.4 000

B.14 400

C.7 200

D.4 800

【答案】A

【解析】初始成本=12 000÷3=4 000(萬元),。