考點(diǎn)二：契稅★★

（一）契稅的納稅人和征稅范圍

1.納稅人

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

2.征稅范圍

（1）契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋,。

（2）房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策,。

房屋相關(guān)的附屬設(shè)施包括停車位、汽車庫,、自行車庫,、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室等。

（3）關(guān)于土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

征收契稅的土地,、房屋權(quán)屬,，具體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán),。

下列情形發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

①因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的。

②因共有人增加或者減少的,。

③因人民法院,、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素，發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,。

例題：

　納稅人在購買房屋時(shí)，下列與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施應(yīng)征收契稅的有（   ）,。

A.自行車庫

B.儲(chǔ)藏室

C.停車位

D.頂層閣樓

E.制冷設(shè)備

【答案】ABCD

【解析】對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位,、汽車庫、自行車庫,、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為,，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅,，選項(xiàng)ABCD正確,。

（二）契稅的稅率

契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3%~5%,。

（三）契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)按照土地,、房屋交易的不同情況確定，申報(bào)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基礎(chǔ)單位,。

納稅人申報(bào)的成交價(jià)格,、互換價(jià)格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的,，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

2.計(jì)稅公式

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

例題：

　某公司今年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù),，并已辦理了相關(guān)手續(xù),。其中，第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬元,，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬元,，并向?qū)Ψ街Ц恫顑r(jià)款300萬元；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值600萬元,，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬元,，并收取差價(jià)款300萬元。已知適用的契稅稅率為3%,，該公司上述兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)繳納契稅（   ）萬元,。

A.0

B.9

C.18

D.33

【答案】B

【解析】房屋所有權(quán)交換,，價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅,。該公司應(yīng)繳納契稅=300×3%=9（萬元）,。

（四）契稅的減免

1.契稅減免的基本規(guī)定

（1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體,、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué),、醫(yī)療、科研,、軍事設(shè)施的,，免征契稅。

（2）非營利性的學(xué)校,、醫(yī)療機(jī)構(gòu),、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué),、醫(yī)療、科研,、養(yǎng)老,、救助的，免征契稅,。

（3）承受荒山,、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng),、林,、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,，免征契稅,。

（4）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬的,，免征契稅,。

（5）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬的,，免征契稅,。

（6）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬的,，免征契稅。

2.其他減征,、免征契稅的項(xiàng)目

（1）對(duì)于《中華人民共和國民法典》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶,、子女、父母,、兄弟姐妹,、祖父母、外祖父母）繼承土地,、房屋權(quán)屬,，不征契稅。

（2）財(cái)政部,、國家稅務(wù)總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅【2016】23號(hào)）規(guī)定，自2016年2月22日起：

①對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人,、配偶以及未成年子女,，下同），面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅,。

②對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的,，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,，購買的家庭第二套住房,。

北京市、上海市,、廣州市,、深圳市暫不實(shí)施第②項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策，上述城市以外的其他地區(qū)適用上述全部規(guī)定,。

（3）根據(jù)財(cái)政部,、國家稅務(wù)總局《關(guān)于契稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2021年第29號(hào)）規(guī)定，夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬變更的,，免征契稅。

（4）關(guān)于棚戶區(qū)改造的有關(guān)契稅政策。

①對(duì)經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的,，免征契稅,。

②個(gè)人首次購買90平方米以下的改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅,；購買超過90平方米,，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅,。

③個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購買改造安置住房,，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅,。