考點(diǎn)二：契稅★★

（一）契稅的納稅人和征稅范圍

1.納稅人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,。

2.征稅范圍

（1）契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。

（2）房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策,。

房屋相關(guān)的附屬設(shè)施包括停車位,、汽車庫(kù)、自行車庫(kù),、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室等,。

（3）關(guān)于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,。

征收契稅的土地,、房屋權(quán)屬，具體為土地使用權(quán),、房屋所有權(quán),。

下列情形發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

①因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的,。

②因共有人增加或者減少的。

③因人民法院,、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素,，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,。

例題：

　納稅人在購(gòu)買房屋時(shí),，下列與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施應(yīng)征收契稅的有（   ）。

A.自行車庫(kù)

B.儲(chǔ)藏室

C.停車位

D.頂層閣樓

E.制冷設(shè)備

【答案】ABCD

【解析】對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位,、汽車庫(kù),、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為,，按照契稅法律,、法規(guī)的規(guī)定征收契稅，選項(xiàng)ABCD正確,。

（二）契稅的稅率

契稅實(shí)行幅度比例稅率,，稅率幅度為3%~5%。

（三）契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)按照土地,、房屋交易的不同情況確定,，申報(bào)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基礎(chǔ)單位,。

納稅人申報(bào)的成交價(jià)格,、互換價(jià)格差額明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定核定,。

2.計(jì)稅公式

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

例題：

　某公司今年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù),，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。其中,，第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬(wàn)元,，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬(wàn)元，并向?qū)Ψ街Ц恫顑r(jià)款300萬(wàn)元,；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值600萬(wàn)元,，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬(wàn)元，并收取差價(jià)款300萬(wàn)元,。已知適用的契稅稅率為3%,，該公司上述兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)繳納契稅（   ）萬(wàn)元。

A.0

B.9

C.18

D.33

【答案】B

【解析】房屋所有權(quán)交換,，價(jià)值不相等的,，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。該公司應(yīng)繳納契稅=300×3%=9（萬(wàn)元）,。

（四）契稅的減免

1.契稅減免的基本規(guī)定

（1）國(guó)家機(jī)關(guān),、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體,、軍事單位承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué),、醫(yī)療,、科研、軍事設(shè)施的,，免征契稅,。

（2）非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu),、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療,、科研、養(yǎng)老,、救助的,，免征契稅。

（3）承受荒山,、荒地,、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林,、牧,、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅,。

（4）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地,、房屋權(quán)屬的，免征契稅,。

（5）法定繼承人通過繼承承受土地,、房屋權(quán)屬的，免征契稅,。

（6）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館,、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬的,，免征契稅,。

2.其他減征、免征契稅的項(xiàng)目

（1）對(duì)于《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶,、子女,、父母、兄弟姐妹,、祖父母,、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬,，不征契稅,。

（2）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅【2016】23號(hào)）規(guī)定,，自2016年2月22日起：

①對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,，下同）,，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅,。

②對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅,。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,，購(gòu)買的家庭第二套住房。

北京市,、上海市,、廣州市、深圳市暫不實(shí)施第②項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策,，上述城市以外的其他地區(qū)適用上述全部規(guī)定,。

（3）根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于契稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2021年第29號(hào)）規(guī)定,，夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅,。

（4）關(guān)于棚戶區(qū)改造的有關(guān)契稅政策,。

①對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅,。

②個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下的改造安置住房,，按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買超過90平方米,，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房,，按法定稅率減半計(jì)征契稅。

③個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購(gòu)買改造安置住房,，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房,，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。