房地產(chǎn)業(yè)營改增計(jì)稅方法的分享
營改增是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅,，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。目的是加快財(cái)稅體制改革,、進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)稅,，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)營改增后,，除了從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅外,，其他的都跟以前也存在一定的差異，下面將通過實(shí)例來分享房地產(chǎn)業(yè)營改增計(jì)稅的具體處理方法,。
【例】甲公司是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè),，機(jī)構(gòu)所在地梁園區(qū)，開發(fā)的A房地產(chǎn)項(xiàng)目在睢陽區(qū),。該項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前,。本次“營改增”中，登記為一般納稅人,，對A房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇了一般計(jì)稅方法計(jì)稅,。
已知，甲公司為開發(fā)A項(xiàng)目,，取得土地150,，000平方米，土地出讓金財(cái)政收據(jù)金額30,，000萬元;A項(xiàng)目總可售面積390,，000平方米。
2016年5月份,，A項(xiàng)目尚未完工,，預(yù)售收入10，000萬元,，對應(yīng)的建筑面積10,，000平方米。
2016年6月份,，購進(jìn)用于A項(xiàng)目的建材鋼筋100萬元,，進(jìn)項(xiàng)稅額17萬元；就5月份預(yù)售的10,，000萬元房款,，給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票。該月期初沒有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵,。
說明：一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇一般計(jì)稅方法納稅申報(bào)，稅率11%,。其納稅處理與一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目沒有質(zhì)的不同,。（為了便于敘述,，本文中會計(jì)分錄及報(bào)表中的金額單位均為萬元。）
5月份的財(cái)稅處理
收到預(yù)售房款時(shí)
借：銀行存款 10000
貸：預(yù)收賬款——未開票未計(jì)稅房款 10000
說明：“營改增”后,，銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)較營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后移,，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。當(dāng)?shù)搅碎_票或產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或合同約定的交房日期,，才確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生,。但為了保證財(cái)政收入的均衡入庫，《稅總2016年18號公告》第十條,、第十一條明確：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%;適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,，按照11%的適用稅率計(jì)算,。
甲公司在次月申報(bào)期之內(nèi)，按照3%預(yù)征率,，計(jì)算出預(yù)繳稅款270.27（10,，000/(1+11%)×3%），向項(xiàng)目所在地睢陽區(qū)國稅局預(yù)繳稅款,。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 270.27
貸：銀行存款 270.27
預(yù)繳稅款表的填列
2016年5月,，收到預(yù)收款10，000萬元,，因?yàn)闆]開具發(fā)票,，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，無需在《增值稅納稅申報(bào)表》第1行 “按適用稅率計(jì)稅銷售額”欄中填報(bào),。在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫10,，000，第2列填寫0,，第3列填寫3%,，第4列填寫270.27。
6月份的財(cái)稅處理
收到建材發(fā)票并驗(yàn)收入庫時(shí)
借：原材料 100
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 17
貸：銀行存款 117
將5月份預(yù)售的10,，000萬元房款,，自行給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票，銷售額9,，009.01，銷項(xiàng)稅額990.99,，并在本月確認(rèn)銷項(xiàng)稅額,。
借：預(yù)收帳款——未開票未計(jì)稅房款 10，000
貸：預(yù)收帳款——已開票已計(jì)稅房款 9,，009.01
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額） 990.99
《稅總2016年18號公告》第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額,。銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
允許扣除的土地價(jià)款：10000÷390000×30000=769.23
土地價(jià)款所對應(yīng)的稅額：769.23÷（1+11%）×11%=76.23
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅（營改增抵減的銷項(xiàng)稅額） 76.23
貸：營業(yè)外收入 76.23
說明：①“營改增”政策明確的余額計(jì)稅辦法是“扣額法”,，而增值稅會計(jì)核算上使用的是“扣稅法”。因?yàn)榧坠鞠驑I(yè)主開票時(shí),，已經(jīng)按發(fā)票上的銷售額和稅額在帳目中記載,，如果不做該筆分錄，直接按應(yīng)稅收入抵扣土地價(jià)款后的余額計(jì)稅,，將導(dǎo)致賬,、表應(yīng)繳稅款數(shù)據(jù)有差異，即實(shí)際按報(bào)表正確交稅后賬面仍然有未交稅款余額,。②將允許扣除的土地價(jià)款對應(yīng)的稅額視為政府給予企業(yè)的減免稅優(yōu)惠,，所以計(jì)入“營業(yè)外收入”科目。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 897.76
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅 897.76
預(yù)繳稅款的抵減
《稅總2016年18號公告》第十四條明確,，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后,，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
本月應(yīng)申報(bào)繳納的稅款627.49（990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.27）,，按照財(cái)稅〔2016〕36號附件2 第一條第（十）款項(xiàng)規(guī)定,，向公司機(jī)構(gòu)所在地梁園區(qū)國稅局納稅申報(bào)。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅 627.49
貸：銀行存款 627.49
通過案例,，相信大家已經(jīng)很清楚房地產(chǎn)業(yè)營改增計(jì)稅的方法,。希望能夠幫助到大家！
相關(guān)文章
財(cái)經(jīng)新聞導(dǎo)航
-
財(cái)經(jīng)資訊
-
財(cái)會職場
津公網(wǎng)安備12010202000755號