2017稅務(wù)師考試科目較多，大家備考的時(shí)候要注意勞逸結(jié)合,，為方便大家熟悉知識(shí)點(diǎn),，特此為您整理《稅法二》知識(shí)點(diǎn)：計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第五章35講

　　【知識(shí)點(diǎn)】計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種

　　1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù),。

　　2.對(duì)于出租的房屋,，以租金收入(不含增值稅)為計(jì)稅依據(jù)。

　　對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋的計(jì)稅依據(jù)：

　　所謂計(jì)稅余值,，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額,。其中：

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià),。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施,。

　　(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建,，要相應(yīng)增加房屋原值,。

　　(4)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,，需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除,。

　　(5)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。

　　對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室,、地下停車場(chǎng),、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體,，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,。

　　(6)免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;(區(qū)別無(wú)租使用房產(chǎn)的規(guī)定)

　　例：1.原合同：簽10年,，每年租金9萬(wàn),。

　　2.新合同：簽10年，第一年免租,，剩余每年租金10萬(wàn),。

　　【案例】一公司有房產(chǎn)一棟，其原值為1000萬(wàn)元,，2015年7月1日對(duì)外出租,，租期為10年，月租金10萬(wàn)元,，同時(shí)合同約定2015年7月1日至12月31日為免租期,。該公司所在省規(guī)定房產(chǎn)稅按原值減除30%后的余值計(jì)算繳納。

　　【解析】免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅,。2015年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬(wàn)元),。

　　(7)對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)如何核算,，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等,。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),。

　　【經(jīng)典母題】2014年某企業(yè)支付8000萬(wàn)元取得10萬(wàn)平方米的土地使用權(quán),，新建廠房建筑面積6萬(wàn)平方米，工程成本2000萬(wàn)元,，2015年年底竣工驗(yàn)收,，對(duì)該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是( )萬(wàn)元,。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.8000

　　D.10000

　　【答案】D

　　【解析】文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的,，即“大地小房”,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對(duì)宗地容積率大于0.5,，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，即將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值,。因此,，該題容積率=60000/100000=0.6，容積率大于0.5,。房產(chǎn)原值包括地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用,。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000+2000=10000(萬(wàn)元)。

　　【題目變形】2014年某企業(yè)支付8000萬(wàn)元取得10萬(wàn)平方米的土地使用權(quán),，新建廠房建筑面積4萬(wàn)平方米,，工程成本2000萬(wàn)元，2015年年底竣工驗(yàn)收,，對(duì)該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是( )萬(wàn)元,。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.8000

　　D.8400

　　【答案】D

　　【解析】容積率=40000÷100000=0.4<0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000/10×4×2+2000=8400(萬(wàn)元),。

　　3.投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

　　對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)區(qū)別對(duì)待,。

　　對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資,，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金,，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　4.對(duì)融資租賃房屋的情況——計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收,。(納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定),，區(qū)別于一般的經(jīng)營(yíng)租賃。

　　融資租賃的房產(chǎn),，由承租人租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

　　對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征,，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的,，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征,。

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