2017稅務師《稅法二》考點：按房產余值計稅和按租金收入計稅兩種
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計稅依據——按房產余值計稅和按租金收入計稅兩種
1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據,。
2.對于出租的房屋,，以租金收入為計稅依據。
對經營自用的房屋的計稅依據：
所謂計稅余值,，是指依照稅法規(guī)定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額,。其中：
(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施,。
(3)納稅人對原有房屋進行改建,、擴建，要相應增加房屋原值,。
(4)更換房屋附屬設備和配套設施的,，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞,，需要經常更換的零配件,，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除,。
(5)凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑,，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,，均應當依據有關規(guī)定征收房產稅,。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室,、地下停車場,、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體,，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅,。
(6)免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅;(區(qū)別無租使用房產的規(guī)定)
例：1.原合同：簽10年,，每年租金9萬,。
2.新合同：簽10年，第一年免租,，剩余每年租金10萬,。
【案例】一公司有房產一棟，其原值為1000萬元,，2015年7月1日對外出租,，租期為10年，月租金10萬元,，同時合同約定2015年7月1日至12月31日為免租期,。該公司所在省人民政府規(guī)定房產稅按原值減除30%后的余值計算繳納。
【答案及解析】免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅,。2015年該公司應繳納房產稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬元),。
(7)對按照房產原值計稅的房產，無論會計如何核算，房產原值均應包含地價,，包括為取得土地使用權支付的價款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等,。宗地容積率低于0.5的,，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
【經典母題】2014年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權,，新建廠房建筑面積6萬平方米,，工程成本2000萬元，2015年年底竣工驗收,，對該企業(yè)征收房產稅的房產原值是( )萬元,。
A.2000
B.6400
C.8000
D.10000
【答案】D
【解析】文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的,，即“大地小房”,，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。對宗地容積率大于0.5,，無論會計上如何核算,，房產原值均應包含地價，即將全部地價計入房產原值,。因此,，該題容積率=60000/100000=0.6，容積率大于0.5,。房產原值包括地價款和開發(fā)土地發(fā)生的成本費用,。該企業(yè)征收房產稅的房產原值=8000+2000=10000(萬元)。
【題目變形】2014年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權,，新建廠房建筑面積4萬平方米,，工程成本2000萬元，2015年年底竣工驗收,，對該企業(yè)征收房產稅的房產原值是( )萬元,。
A.2000
B.6400
C.8000
D.8400
【答案】D
【解析】容積率=40000÷100000=0.4<0.5，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價,。該企業(yè)征收房產稅的房產原值=8000/10×4×2+2000=8400(萬元),。
3.投資聯營房產的計稅依據
對投資聯營的房產，在計征房產稅時區(qū)別對待,。
對于以房產投資聯營,，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的,，按房產的計稅余值作為計稅依據計征房產稅;對以房產投資,，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金,，應根據暫行條例的有關規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產稅,。
4.對融資租賃房屋的情況——計征房產稅時應以房產余值計算征收。(納稅人由稅務機關確定),，區(qū)別于一般的經營租賃,。
融資租賃的房產，由承租人租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅,。合同未約定開始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
5.居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產的計稅依據
對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產,，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅,。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征,，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的,，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征,。
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