注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法”在學(xué)習(xí)時(shí)依舊會(huì)面臨知識(shí)瑣碎的情況,，東奧劉穎老師根據(jù)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，為同學(xué)們總結(jié)了記憶口訣,，幫助大家快速記憶知識(shí)內(nèi)容不丟項(xiàng),。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用以下規(guī)定,。

自行開發(fā),，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后,，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。

1.銷售額的確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額,。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

可扣除土地價(jià)款,，不能扣契稅等稅費(fèi),。

（2）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

①當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積,。

②房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積,。

③支付的土地價(jià)款,，是指向政府,、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

向政府部門支付的土地價(jià)款,，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,，土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

④在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款,，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

⑤一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況,，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款,。

（3）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

（4）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

2.預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的稅率計(jì)算,；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,，按照5%的征收率計(jì)算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,。

提示：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)稅規(guī)則一覽表：

口訣1：

請(qǐng)理解到位后再記憶口訣：

建筑服務(wù)——預(yù)繳差額扣分包,；計(jì)稅簡易差額、一般全額計(jì)銷項(xiàng),。

租賃不動(dòng)產(chǎn)——全額預(yù)繳,；全額計(jì)稅。

轉(zhuǎn)讓外購不動(dòng)產(chǎn)——預(yù)繳差額扣原價(jià),；計(jì)稅簡易差額,、一般全額計(jì)銷項(xiàng)。

轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)（非房地產(chǎn)企業(yè)）——全額預(yù)繳,；全額計(jì)稅,。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)——預(yù)繳預(yù)收款3%；計(jì)稅簡易全額,、一般扣土地款差額計(jì)銷項(xiàng),。

口訣2：

預(yù)征率口訣：

一般計(jì)稅：建2租3轉(zhuǎn)讓5。

簡易計(jì)稅：建3租5轉(zhuǎn)讓5,。

房企：預(yù)收3,。

知識(shí)點(diǎn)來源：第二章  增值稅法

以上內(nèi)容選自劉穎老師24年《稅法》基礎(chǔ)階段課程講義

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