土地增值稅——注會稅法知識點解讀
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在土地增值稅法這一知識點中學習難度比較大的是應稅收入與扣除項目,，這一點既是學習的難點也是注會考試的重點,，記憶理解的內容比較多，在考試中出現的頻率也比較高,，因此是復習備考的重難點,，我們一起來看一下這個知識點吧！
（一）應稅收入
根據《土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入（不含增值稅）,應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益,。
從收入的形式來看,，包括貨幣收入、實物收入和其他收入,。
| 收入形式 | 具體內涵 |
| 貨幣收入（比較容易確定） | 是指納稅人轉讓房地產而取得的現金,、銀行存款、支票,、銀行本票,、匯票等各種信用票據和國庫券、金融債券,、企業(yè)債券,、股票等有價證券。這些類型收入的實質都是轉讓方因轉讓土地使用權,、房屋產權而向取得方收取的價款 |
| 實物收入 | 是指納稅人轉讓房地產而取得的各種實物形態(tài)的收入,，如鋼材、水泥等建材,，房屋,、土地等不動產等 【提示】通常按取得收入時的市場價格折算成貨幣收 |
| 其他收入 | 是指納稅人轉讓房地產而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利，如專利權,、商標權,、著作權、專有技術使用權,、土地使用權,、商譽權等 【提示】比較少見，其價值需要進行專門的評估 |
| 一般納稅人 | 小規(guī)模納稅人 | ||
| 不含稅收入 | 含稅收入-銷項稅額或應納稅額 | 含稅收入-應納稅額 | |
| 增值稅 | 非房企賣房 | ①簡易計稅： 應納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%「自建」 或,，應納稅額=（全部價款和價外費用-購置原價或作價）÷（1+5%）×5%「非自建」 ②一般計稅： 銷項稅額=全部價款和價外費用÷（1+9%）×9% | 應納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%「自建」 或,，應納稅額=（全部價款和價外費用-購置原價或作價）÷（1+5%）×5%「非自建」 |
| 房企賣房 | ①簡易計稅： 應納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②一般計稅： 銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9% | 應納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% | |
（二）扣除項目
在計算土地增值稅的增值額時，準予從房地產轉讓收入額中減除下列相關項目金額：
1.取得土地使用權所支付的金額,。
取得土地使用權所支付的金額包括兩方面的內容：
（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款,。
| 取得方式 | 地價款具體規(guī)定 |
| 以協議、招標,、拍賣等出讓方式取得 | 地價款為納稅人所支付的土地出讓金 |
| 以行政劃撥方式取得 | 地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金 |
| 以轉讓方式取得 | 地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款 |
（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用（包括契稅）,。它是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記,、過戶手續(xù)費,。
2.房地產開發(fā)成本。
房地產開發(fā)成本是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,，包括土地的征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）,、前期工程費（三通一平）,、建筑安裝工程費、基礎設施費（綠化,、排污等）,、公共配套設施費、開發(fā)間接費用（周轉房攤銷）等,。
3.房地產開發(fā)費用。
房地產開發(fā)費用,，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用,、管理費用和財務費用。根據現行財務會計制度的規(guī)定,，這三項費用作為期間費用,，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤,。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發(fā)費用,，不按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除,。
4.與轉讓房地產有關的稅金,。
與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅,、印花稅,。因轉讓房地產繳納的教育費附加,，也可視同稅金予以扣除,。
5.財政部確定的其他扣除項目,。
對從事房地產開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和,，加計20%的扣除,。
6.舊房及建筑物的評估價格,。
納稅人轉讓舊房的,，應按房屋及建筑物的評估價格,、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金,、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅,。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除,。
舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認,。
我們先來看一下兩個名詞解釋：
重置成本價：對舊房及建筑物,，按轉讓時的建材價格及人工費用計算,，建造同樣面積,、同樣層次,、同樣結構,、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用,。
成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。
再來看一個舉例：
一棟房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元,，按轉讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費5000萬元,，假定該房有六成新,，則該房的評估價格為5000×60%=3000（萬元）,。
納稅人轉讓舊房及建筑物,，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的,，經當地稅務部門確認,，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除,。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年,；超過1年,，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年,。
這一點在注會考試經常出現,，應當重點把握。
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