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【內(nèi)容導(dǎo)航】

契稅法

【所屬章節(jié)】

第十章  房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

【知識(shí)點(diǎn)】契稅法

契稅法

契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象,，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。（注意教材新舊混雜）

考點(diǎn)1：納稅義務(wù)人（★★★）

契稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個(gè)人,。

【解釋】與其他稅種不同，契稅的納稅人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的承受的一方,，而非轉(zhuǎn)讓的一方。正是因?yàn)槠醵惣{稅人為承受方,，會(huì)帶來(lái)契稅征稅范圍規(guī)定與土地增值稅征稅范圍規(guī)定的差異性,。

【歸納】對(duì)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，轉(zhuǎn)讓方和承受方的納稅情況如下表：

考點(diǎn)2：契稅征稅對(duì)象的規(guī)定（★★）

契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋,。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，是指下列行為（新增）：

1.土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/p>

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與、互換,，但不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移,；

【提示】土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移（不屬于契稅征稅范圍）不等同于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市（屬于契稅征稅范圍）。

3.房屋買(mǎi)賣(mài),、贈(zèng)與,、互換。

【相關(guān)鏈接】這里要注意辨析土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間的差異,。（教材使用的是舊政策）

【特別提示1】買(mǎi)房者不論其購(gòu)買(mǎi)目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化,，就要照章繳納契稅。

【特別提示2】某些特殊方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬也視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、房屋買(mǎi)賣(mài)繳納契稅：

（1）以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買(mǎi)賣(mài),，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅,。

（2）以房產(chǎn)作投資或入股，應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買(mǎi)賣(mài),，由產(chǎn)權(quán)承受方繳納契稅,。

【注意特例】以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化,，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù),，故不繳納契稅。

【特別提示3】注意辨析與房屋贈(zèng)與有關(guān)的規(guī)定：

（1）房屋的贈(zèng)與是指房屋所有者將其房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為,，受贈(zèng)人原則上按規(guī)定繳納契稅,。

（2）以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn),，應(yīng)照章繳納契稅,。

（3）房屋的繼承要區(qū)分法定繼承與非法定繼承，法定繼承免征契稅,，非法定繼承屬于契稅的征稅范圍,。

按照《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地,、房屋權(quán)屬,，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅,。

贈(zèng)與——征稅,；但婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬的免征契稅,。

考點(diǎn)3：稅率,、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（★★★）

（一）稅率

3%~5%的幅度比例稅率。

由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府在幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)決定,，并報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)和國(guó)務(wù)院備案,。（調(diào)整）

（二）計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算

見(jiàn)下表：

【特別提示1】國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)溆?jì)稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益,。具體有多種情況（調(diào)整）：

以協(xié)議方式出讓的,，其計(jì)稅依據(jù)為土地出讓合同確定的成交價(jià)格，具體包括土地出讓金,、土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi),、拆遷補(bǔ)償費(fèi),、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物,、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益,。

沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定計(jì)稅依據(jù)：①評(píng)估價(jià)格,。②土地基準(zhǔn)地價(jià),。

【特別提示2】“營(yíng)改增”后，成交價(jià)格等契稅的計(jì)稅依據(jù)不含增值稅,。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入也不含增值稅,。

【特別提示3】“等價(jià)交換”不等同于“實(shí)物交換”：

互換土地,、房屋權(quán)屬的差額計(jì)征契稅,，互換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣,、實(shí)物,、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。

【特別提示4】先以劃撥方式取得土地使用權(quán),，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的,，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用,。

【特別提示5】房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：

（1）不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)移交變動(dòng)的,，不征收契稅。

（2）采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)的,，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

（3）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的,，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅,；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率,。

考點(diǎn)4：稅收優(yōu)惠（★★★）

【提示】契稅的稅收優(yōu)惠分為三個(gè)層次：法定減免,；授權(quán)國(guó)務(wù)院減免,；授權(quán)省、自治區(qū),、直轄市減免,。考生要注意區(qū)分三個(gè)層次減免的具體內(nèi)容,。

（一）法定減免（調(diào)整）

有下列情形之一的,，免征契稅：

1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體,、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué),、醫(yī)療、科研,、軍事設(shè)施,；

2.非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu),、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué),、醫(yī)療,、科研、養(yǎng)老,、救助,；

3.承受荒山、荒地,、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng),、林、牧,、漁業(yè)生產(chǎn),；

4.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬,；

5.法定繼承人通過(guò)繼承承受土地,、房屋權(quán)屬；

6.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館,、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬。

（二）授權(quán)國(guó)務(wù)院減免（調(diào)整）

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要,，國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障,、企業(yè)改制重組,、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案,。

納稅人改變有關(guān)土地,、房屋的用途，或者有其他不再屬于上述（一）,、（二）規(guī)定的免征,、減征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征,、減征的稅款,。

（三）省、自治區(qū),、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或者減征契稅（調(diào)整）

1.因土地,、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用,，重新承受土地,、房屋權(quán)屬；

2.因不可抗力滅失住房,，重新承受住房權(quán)屬,。

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定,，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案,。

考點(diǎn)5：征收管理（★）

【提示】在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前,，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同,、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效,、被撤銷(xiāo)或者被解除的,，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款,。（新增）

（由于2022年新課暫未開(kāi)通，預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)以2021年授課講義為主）

注：以上注會(huì)預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)選自劉穎老師2021年注會(huì)稅法授課講義

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