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【內(nèi)容導(dǎo)航】

契稅法

【所屬章節(jié)】

第十章  房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

【知識點】契稅法

契稅法

契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象,，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅,。（注意教材新舊混雜）

考點1：納稅義務(wù)人（★★★）

契稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人,。

【解釋】與其他稅種不同,，契稅的納稅人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的承受的一方,，而非轉(zhuǎn)讓的一方,。正是因為契稅納稅人為承受方，會帶來契稅征稅范圍規(guī)定與土地增值稅征稅范圍規(guī)定的差異性,。

【歸納】對于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為,，轉(zhuǎn)讓方和承受方的納稅情況如下表：

考點2：契稅征稅對象的規(guī)定（★★）

契稅的征稅對象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋,。轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬，是指下列行為（新增）：

1.土地使用權(quán)出讓,；

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與,、互換,，但不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；

【提示】土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移（不屬于契稅征稅范圍）不等同于農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地入市（屬于契稅征稅范圍）。

3.房屋買賣、贈與、互換。

【相關(guān)鏈接】這里要注意辨析土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間的差異,。（教材使用的是舊政策）

【特別提示1】買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房,，都要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化,，就要照章繳納契稅。

【特別提示2】某些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬也視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣繳納契稅：

（1）以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣,，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅,。

（2）以房產(chǎn)作投資或入股，應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),，視同房屋買賣,，由產(chǎn)權(quán)承受方繳納契稅。

【注意特例】以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè),，因未發(fā)生權(quán)屬變化,，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，故不繳納契稅,。

【特別提示3】注意辨析與房屋贈與有關(guān)的規(guī)定：

（1）房屋的贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為,，受贈人原則上按規(guī)定繳納契稅。

（2）以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的,，其實質(zhì)是接受贈與房產(chǎn),，應(yīng)照章繳納契稅。

（3）房屋的繼承要區(qū)分法定繼承與非法定繼承,，法定繼承免征契稅,，非法定繼承屬于契稅的征稅范圍。

按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定,，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地,、房屋權(quán)屬,，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅,。

贈與——征稅,；但婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬的免征契稅,。

考點3：稅率,、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算（★★★）

（一）稅率

3%~5%的幅度比例稅率。

由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府在幅度內(nèi)提出，報同級人大常委會決定,，并報全國人大常委會和國務(wù)院備案,。（調(diào)整）

（二）計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計算

見下表：

【特別提示1】國有土地使用權(quán)出讓，其計稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益,。具體有多種情況（調(diào)整）：

以協(xié)議方式出讓的,，其計稅依據(jù)為土地出讓合同確定的成交價格，具體包括土地出讓金,、土地補償費,、安置補助費、地上附著物和青苗補償費,、拆遷補償費,、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物,、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益,。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定計稅依據(jù)：①評估價格,。②土地基準(zhǔn)地價,。

【特別提示2】“營改增”后,，成交價格等契稅的計稅依據(jù)不含增值稅。稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入也不含增值稅,。

【特別提示3】“等價交換”不等同于“實物交換”：

互換土地,、房屋權(quán)屬的差額計征契稅，互換價格不等時,，由多交付貨幣,、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅,。

【特別提示4】先以劃撥方式取得土地使用權(quán),，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補繳契稅,，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用,。

【特別提示5】房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：

（1）不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)移交變動的，不征收契稅,。

（2）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅,。

（3）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的,，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的,，適用與房屋相同的契稅稅率,。

考點4：稅收優(yōu)惠（★★★）

【提示】契稅的稅收優(yōu)惠分為三個層次：法定減免；授權(quán)國務(wù)院減免,；授權(quán)省,、自治區(qū)、直轄市減免,?？忌⒁鈪^(qū)分三個層次減免的具體內(nèi)容。

（一）法定減免（調(diào)整）

有下列情形之一的,，免征契稅：

1.國家機關(guān),、事業(yè)單位、社會團體,、軍事單位承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué),、醫(yī)療,、科研、軍事設(shè)施,；

2.非營利性的學(xué)校,、醫(yī)療機構(gòu),、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué),、醫(yī)療、科研,、養(yǎng)老,、救助；

3.承受荒山,、荒地,、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林,、牧,、漁業(yè)生產(chǎn)；

4.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地,、房屋權(quán)屬,；

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬,；

6.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館,、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬,。

（二）授權(quán)國務(wù)院減免（調(diào)整）

根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要,，國務(wù)院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組,、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅,，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

納稅人改變有關(guān)土地,、房屋的用途,，或者有其他不再屬于上述（一）、（二）規(guī)定的免征,、減征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征,、減征的稅款,。

（三）省、自治區(qū),、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅（調(diào)整）

1.因土地,、房屋被縣級以上人民政府征收、征用,，重新承受土地,、房屋權(quán)屬,；

2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬,。

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府提出,，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案,。

考點5：征收管理（★）

【提示】在依法辦理土地,、房屋權(quán)屬登記前,，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效,、無效,、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機關(guān)申請退還已繳納的稅款,。（新增）

（由于2022年新課暫未開通,，預(yù)習(xí)知識點以2021年授課講義為主）

注：以上注會預(yù)習(xí)知識點選自劉穎老師2021年注會稅法授課講義

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