注會稅法知識點瑣碎,，記憶起來存在一定的難度,。但“重點恒重”,，幾個必考的大稅種需要大家著重學習。小編整理了2022年注會《稅法》預習知識點,，不想掉隊的小伙伴趕快來預習吧,！

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【內容導航】

房產稅法

【所屬章節(jié)】

第十章  房產稅法、契稅法和土地增值稅法

【知識點】房產稅法

房產稅法

房產稅是以房屋為征稅對象,，按照房屋的計稅余值或租金收入,，向產權所有人征收的一種財產稅。

考點1：納稅義務人與征稅范圍（★★）

（一）納稅義務人

基本規(guī)定：

房產稅的納稅義務人是指征稅范圍內的房屋產權所有人,。

具體包括（重要）：

1.產權屬于國家所有的,，由經營管理單位納稅；產權屬于集體和個人所有的,，由集體單位和個人納稅,；

2.產權出典的，由承典人納稅,；

3.產權所有人,、承典人不在房屋所在地，或產權未確定及租典糾紛未解決的,，由房產代管人或使用人納稅,；

4.納稅單位和個人無租使用房管部門、免稅單位,、納稅單位的房產,，由使用人代為繳納房產稅（從價計征）。

【歸納】房產稅的納稅人一般是產權所有人,，但要注意區(qū)分特殊情況：

（二）征稅范圍

1.房產稅的征稅對象是房產，即有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱）,，能夠遮風避雨,，可供人們在其中生產,、學習、工作,、娛樂,、居住或儲藏物資的場所。

【提示】要注意房產不等于建筑物,。獨立圍墻,、露天泳池、加油站罩棚（遮陽棚）不繳納房產稅,。

2.征稅范圍（熟悉,，能力等級2）

城市、縣城,、建制鎮(zhèn),、工礦區(qū)。

考點2：房產稅的稅率（★★★）（要求記憶）

房產稅采用比例稅率,，有兩檔規(guī)定稅率,，另有一檔優(yōu)惠稅率：

【特別歸納】個人出租住房,，應繳納的稅種及對應稅率（征收率）如下（未考慮城建稅及教育費附加,、地方教育附加，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）：

考點3：計稅依據和應納稅額計算的一般規(guī)定（★★★）

——從價計征與從租計征

【歸納1】地上房產按照三個步驟計算房產稅：

第1步是確定計稅余值：需要用房產原值減除規(guī)定比例的損耗來確定計稅余值,；

第2步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額（此步計算時也要結合稅收優(yōu)惠規(guī)定）,；

第3步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發(fā)生時間對應納稅額進行確定（由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額）。

【歸納2】地下建筑物分為兩大類——與地上房屋相連的地下建筑物和獨立的地下建筑物,，有不同的征稅規(guī)則：

與地上房屋相連的地下建筑物,，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規(guī)定分三個步驟計算房產稅,；

單獨的地下建筑物在從價計稅時分四個步驟計算房產稅,。

第1步是確定應稅原值：按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途對房產原價按規(guī)定比例進行應稅原值確認；

第2步是確定計稅余值：用調整好的地下建筑物應稅原值減除規(guī)定比例的損耗計算確定計稅余值,；

第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額（此步計算時也要結合稅收優(yōu)惠規(guī)定）,；

第4步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發(fā)生時間對應納稅額進行確定（由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額）。

【歸納】地上,、地下建筑物計稅比較

從租計征房產稅計稅依據和稅率、計稅公式：

在確定房產稅的計稅依據時需注意的幾個特殊規(guī)定

1.對投資聯(lián)營的房產的規(guī)定

對以房產投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的,，按房產余值作為計稅依據計征房產稅,；對只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的,，應按租金收入計征房產稅,。假定甲與其他投資人共擔風險，共負盈虧,，則聯(lián)營企業(yè)為房產稅納稅人,，從價計稅。

2.對融資租賃房屋應納房產稅的規(guī)定

根據財稅[2009]128號文件的規(guī)定,，融資租賃的房產,，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅,。

3.關于附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定

一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體,，不可隨意移動的附屬設備和配套設施,，如給排水、采暖,、消防,、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,，都應計入房產原值，計征房產稅,。二是對于更換房屋附屬設備和配套設施的,，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值,；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件,，更新后不再計入房產原值,。

4.對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的,，依照房產原值減除10%～30%后的余值計征,，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地稅務機關參照同類房產核定房產原值,；出租的,，依照租金收入計征。

5.對出租房產,，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,，免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。

【提示】本講無考點4,，原考點4內容已合并到考點3中,。

考點5：稅收優(yōu)惠（★★）

（一）國家機關、人民團體,、軍隊自用的房產免征房產稅,。但對出租房產以及非自身業(yè)務使用的生產、營業(yè)用房,，不屬于免稅范圍,。

對于其所屬的附屬工廠、商店,、招待所等不屬于公務,、辦公的用房，應照章納稅,。

（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位（實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位）所有的,，本身業(yè)務范圍內使用的房產免征房產稅。

（三）宗教寺廟,、公園,、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但宗教寺廟,、公園,、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院,、飲食部,、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產,，不屬于免稅范圍,，應照章納稅。

（四）個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅,。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產,，不屬于免稅房產，應照章納稅。

（五）非營利性醫(yī)療機構,、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用房產,，免征房產稅。

（六）按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房,，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房,，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等,，暫免征收房產稅,。

（七）經營公租房的租金收入，免征房產稅,。

（八）企業(yè)辦的各類學校,、醫(yī)院、托兒所,、幼兒園自用的房產,，免征房產稅。（新增）

（九）經有關部門鑒定,，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋,，在停止使用后，可免征房產稅,。（新增）

（十）自2004年7月1日起,，納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅,。（新增）

（十一）納稅單位與免稅單位共同使用的房屋,，按各自使用的部分分別征收或免征房產稅。（新增）

（十二）凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚,、材料棚,、休息棚、辦公室,、食堂,、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造,，交施工企業(yè)使用的，在施工期間,，一律免征房產稅,。但是，如果在基建工程結束后,，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的,，應當從基建單位接收的次月起,，依照規(guī)定繳納房產稅。（新增）

（十三）自2019年1月1日至2021年12月31日,，對為高校學生提供住宿服務，按照國家規(guī)定的收費標準收取住宿費的高校學生公寓免征房產稅,。

（十四）自2019年1月1日至2021年12月31日,，對農產品批發(fā)市場、農貿市場（包括自有和承租,，下同）專門用于經營農產品的房產,、土地，暫免征收房產稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,。對同時經營其他產品的農產品批發(fā)市場和農貿市場使用的房產、土地,，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅。

（十五）為推進國有經營性文化事業(yè)單位轉企改制,，對由財政部門撥付事業(yè)經費的文化事業(yè)單位轉制為企業(yè)的,，自轉制注冊之日起5年內對其自用房產免征房產稅。2018年12月31日之前已完成轉制的企業(yè),，自2019年1月1日起,，對其自用房產可繼續(xù)免征5年房產稅。（新增）

（十六）房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前不征收房產稅,。但出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房,，應按規(guī)定征收房產稅,。

（十七）自2019年1月1日至2021年12月31日，對商品儲備管理公司及直屬庫自用的承擔商品儲備業(yè)務的房產免征房產稅,。（新增）

（十八）自2019年6月1日至2025年12月31日,，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育,、家政等服務的機構自用或其通過承租,、無償使用等方式取得并用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育,、家政服務的房產免征房產稅,。（新增）

（十九）自2018年1月1日至2023年12月31日，對納稅人及其全資子公司從事大型民用客機發(fā)動機,、中大功率民用渦軸渦漿發(fā)動機研制項目自用的科研,、生產,、辦公房產，免征房產稅,。（新增）

（二十）自2019年1月1日至2021年12月31日,，各省、自治區(qū),、直轄市人民政府可根據本地區(qū)實際情況,，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人在50%的稅額幅度內減征房產稅,。增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受房產稅其他優(yōu)惠政策的,，可疊加享受本規(guī)定的優(yōu)惠政策。（新增）

考點6：房產稅納稅義務發(fā)生時間（★★★）

1. 納稅人將原有房產用于生產經營,，從生產經營之月起,，繳納房產稅。

2. 納稅人自行新建房屋用于生產經營,，從建成之次月起,，繳納房產稅。

3. 納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋,，從辦理驗收手續(xù)的次月起,，繳納房產稅。

4. 納稅人購置新建商品房,，自房屋交付使用之次月起,，繳納房產稅。

5. 納稅人購置存量房,，自辦理房屋權屬轉移,、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起,，繳納房產稅,。

6. 納稅人出租、出借房產,，自交付出租,、出借房產之次月起，繳納房產稅,。

7. 房地產開發(fā)企業(yè)自用,、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,，自房屋使用或交付之次月起,，繳納房產稅。

8. 納稅人因房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化,，而依法終止房產稅納稅義務的,，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末,。

【注意辨析】

（1）注意時間規(guī)定：強調“次月”——取證、使用,、交付,、建成、驗收的次月,。只有將原有房產用于生產經營的,，是從“之月”起繳納房產稅。

（2）注意納稅義務發(fā)生時間對房產稅應納稅額計算的影響,。由于從價計算房產稅公式計算出來的是年稅額，需要從納稅義務發(fā)生時間角度看應納稅額是否需要按月折算,。

考點7：納稅期限和納稅地點（★）

房產稅實行按年計算,、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府確定。房產稅在房產所在地繳納,。對房產不在同一地方的納稅人,，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關納稅。

（由于2022年新課暫未開通,，預習知識點以2021年授課講義為主）

注：以上注會預習知識點選自劉穎老師2021年注會稅法授課講義

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