距離2021注冊會計師考試越來越近了,，考前該著重背哪些考點？,！為了幫助大家順利備考,，東奧特整理了CPA稅法考前重點學(xué)習(xí)筆記，快來和小編一起學(xué)習(xí)吧,！更多CPA稅法考前重點學(xué)習(xí)筆記戳我查看＞＞＞

【重要知識點】

納稅義務(wù)人和征稅范圍

（一）納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè),、行政事業(yè)單位,、中外籍個人等。

（二）征稅范圍（掌握）

1.基本征稅范圍

土地增值稅的基本征稅范圍包括：

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),；

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,；

（3）存量房地產(chǎn)買賣。

【提示】

（1）土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易,；

（2）土地增值稅的征稅范圍具有“國有”,、“轉(zhuǎn)讓”（不同于“出讓”）兩個關(guān)鍵特征。

2.特殊征稅范圍（掌握）

具體問題可歸納為應(yīng)征,、不征,、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：

（1）屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）：

①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),；

②地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,；

③存量房地產(chǎn)買賣；

④除直系親屬,、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人,、法定繼承人、公益性之外的贈與,；

⑤抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）,；

⑥單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）；

⑦合作建房建成后轉(zhuǎn)讓,。

（2）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）：

①房地產(chǎn)繼承（無收入）,；

②房地產(chǎn)贈與（對象有限定，無收入）,；

③房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）,；

④房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）；

⑤房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）,；

⑥房地產(chǎn)評估增值（無收入,，權(quán)屬未變）。

（3）免征或暫免征收土地增值稅的情況：

①個人之間互換自有居住用房地產(chǎn),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實,；

②合作建房建成后按比例分房自用,；

③因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),；

④建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項目金額20%的；

⑤企事業(yè)單位,、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源,，且增值額未超過扣除項目金額20%的；

⑥個人銷售住房,。（新增）

【理解訣竅】土地增值稅,、增值稅、契稅征稅范圍的對比記憶,，契稅的納稅人是承受方,，而增值稅和土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓方。

扣除項目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”,，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi),、耕地占用稅等）、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【注意】上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息,、超標(biāo)利息及罰息不得扣除,。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述（1）,、（2）項所述兩種辦法,。

【理解訣竅】土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除,。

例如：

房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著計算計算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本只有4000萬元,。

房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元,；利息支出1000萬元——意味著計算計算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本就是5000萬元,。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅,、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金扣除政策存在差異：

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除,。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年,；超過一年，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的,，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù)。

扣除項目分類歸納

一,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項目（沒有第六步舊房及建筑物的評估價格）：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

①利息（不包括加息,、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)

或：②[（一）+（二）]×10%以內(nèi)

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅和教育費(fèi)附加

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

[（一）+（二）]×20%

二、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項目（沒有加計扣除和舊房及建筑物評估價格）：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

①利息（不包括加息,、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)

或：②[（一）+（二）]×10%以內(nèi)

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①印花稅,；②城建稅和教育費(fèi)附加

三、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①印花稅,；②城建稅和教育費(fèi)附加,；

③不能取得評估價格而需按發(fā)票所載金額計算扣除時,，能提供完稅證明的可單獨(dú)扣除原買房時的契稅,。

（六）舊房及建筑物的評估價格

①評估價格=重置成本價×成新度折扣率；

②不能取得評估價格的,，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除,。

四、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（四）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金

以上就是東奧小編為大家整理的關(guān)于土地增值稅相關(guān)內(nèi)容,，考生們要認(rèn)真學(xué)習(xí)哦,！注會考試時間提前到8月份，考生們要充分利用剩余的時間進(jìn)行備考,，爭取早日考取注冊會計師證書,！

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）