2023年稅務(wù)師涉稅服務(wù)實務(wù)預(yù)習(xí)考點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地増值稅清算的審核

來源：東奧會計在線責(zé)編：楊晨2023-02-14 16:50:58

讓夢想作為心中的明燈,，去照亮前路未知的的荒蕪！備考2023年稅務(wù)師考試的預(yù)習(xí)階段,，一定要將知識點消化理解,。東奧會計在線為大家整理了《涉稅服務(wù)實務(wù)》第五章預(yù)習(xí)知識點，各位考生快來了解下吧,！

【所屬章節(jié)】

第五章納稅申報代理和納稅審核

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地増值稅清算的審核

（一）土地增值稅清算的定義

土地增值稅清算,，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律,、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》,，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料,，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為,。

（二）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算,。

（三）土地增值稅的清算條件

1.符合下列條件之一的,，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的,；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的,；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合以下條件之一的,，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,；

（2）取得銷售（預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,；

（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

（四）土地增值稅清算時間

1.對于符合清算條件應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù),。

2.對于符合清算條件,，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目,，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目,，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知,，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（五）土地増值稅清算時收入確認(rèn)

1.已銷售的房地產(chǎn)項目收入的確認(rèn)

土地增值稅清算時,，已全額開具商品房銷售發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入,。

2.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定,；

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定,；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費用,。

注：以上內(nèi)容選自李運河老師2022年《涉稅服務(wù)實務(wù)》基礎(chǔ)班授課講義

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