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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核(2)

【所屬章節(jié)】

本知識點(diǎn)屬于《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第十一章 其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核

【知識點(diǎn)】土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核(2)

土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核(2)

第二節(jié) 土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核

二,、土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)舊房及建筑物的評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

(3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加,、印花稅,。

【提示】不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計(jì)一年;超過一年,，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年,。

②對納稅人購房時(shí)繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計(jì)5%的基數(shù),。

既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收,。

(三)應(yīng)納稅額的審核

1.確定收入總額

2.確定扣除項(xiàng)目：新5舊3

【提示】非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，扣除項(xiàng)目為4項(xiàng),。

3.計(jì)算增值額

4.計(jì)算增值率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

6.計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

三,、土地增值稅稅收優(yōu)惠的審核

1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的,，予以免稅,。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅,。

各省,、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況,，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房具體標(biāo)準(zhǔn),。

2.對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。

3.因國家建設(shè)需要而被政府征用,、收回的房地產(chǎn),，免稅。

4.對居民個人銷售住房暫免征收土地增值稅,。

四,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算,。

(二)土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的,，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

2.符合下列情形之一的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(三)土地增值稅扣除項(xiàng)目的其他規(guī)定

1.除另有規(guī)定外,，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,，不予扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房,、會所,、停車場(庫)、物業(yè)管理場所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、學(xué)校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本、費(fèi)用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本,、費(fèi)用可以扣除;

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本,、費(fèi)用,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除。

4.屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

5.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算,。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

【提示】(1)除另有規(guī)定外,，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除,。

(2)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的,。

(3)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確的在各扣除項(xiàng)目中分別歸集,，不得混淆。

(4)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

(5)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)目的,，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的,，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法,，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用,。

(6)對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法,。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

五,、土地增值稅稅收征管的審核

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

2.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，由于涉及成本確定或其他原因,，而無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅,，待該項(xiàng)目全部竣工,、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

3.土地增值稅申報(bào)涉及表單

①納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，由于涉及成本確定或其他原因,，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，按照各省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的納稅期限,，填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用)》,，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)繳納土地增值稅。

②土地增值稅清算申報(bào)

納稅人在符合土地增值稅清算條件后,，依照稅收法律,、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》,，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù),，結(jié)清應(yīng)繳納的土地增值稅稅款,。

土地增值稅清算涉及具體表單

③房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售土地增值稅申報(bào)

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，納稅人按規(guī)定填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表(四)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用)》，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)資料,，辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售土地增值稅申報(bào),，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售土地增值稅涉及表單

④其他情況土地增值稅申報(bào)

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,，填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表(三)(非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》或《土地增值稅納稅申報(bào)表(七)(非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用)》，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)資料,，在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅,。

六、土地增值稅的會計(jì)核算

1.計(jì)提時(shí)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”科目核算的房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

2.繳納時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款等

土地增值稅

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（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》授課講義）

（本文為東奧會計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）