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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅的納稅申報和納稅審核(1)

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務(wù)實務(wù)》第十一章 其他稅種納稅申報和納稅審核

【知識點】土地增值稅的納稅申報和納稅審核(1)

土地增值稅的納稅申報和納稅審核(1)

第二節(jié) 土地增值稅的納稅申報和納稅審核

一,、土地增值稅征稅范圍的審核

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,。

1.土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓;房地產(chǎn)的出租,、抵押(抵押期)，不繳納土地增值稅,。

2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中雙方納稅(費)情況：

轉(zhuǎn)讓方：增值稅,、城建稅、教育費附加,、地方教育附加,、印花稅、土地增值稅,、所得稅;

承受方：契稅,、印花稅。

(一)征稅范圍的一般規(guī)定

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅,，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅,。

2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅,。

3.存量房地產(chǎn)的買賣,。

(二)征稅范圍的具體規(guī)定

二,、土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，應(yīng)稅收入不含增值稅,。

收入的形式：貨幣收入,、實物收入和其他收入。

【提示】代收費用的處理：

(1)對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。

(2)如果代收費用未計入房價中,，而是在房價之外單獨收取的,，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

(3)對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,，在計算扣除項目金額時,，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的,，在計算增值額時不允許扣除代收費用,。

2.視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資者、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其收入按下列方法和順序確認：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定,。

【提示】在土地增值稅清算時，未列入收入,，則不得扣除相應(yīng)的成本和費用,。

(二)扣除項目金額審核(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品)

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額(A)：

包括地價款、有關(guān)費用和契稅,。

【提示1】納稅人分期,、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓,、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項目中進行分配,，即僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除。

②允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)的土地面積÷全部的土地面積)×(已轉(zhuǎn)讓的建筑面積÷全部的建筑面積)

【提示2】房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)土地征用及拆遷補償成本項目,，核算為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用,，包括土地買價或出讓金、大市政配套費,、契稅,、耕地占用稅、土地使用稅,、土地閑置費,、農(nóng)作物補償費、危房補償費,、土地變更用途和超面積補交地價及相關(guān)稅費,、拆遷補償費用、安置及動遷費用,、回遷房建造費用等,。

在“開發(fā)成本”科目中核算。審核“開發(fā)成本”賬戶,，應(yīng)與土地轉(zhuǎn)讓合同和有關(guān)會計憑證等相互核對,，審核開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本(B)：

包括土地的征用及拆遷補償費,、前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共配套設(shè)施費,、開發(fā)間接費用等。

【提示】①不包括利息支出。

②包含裝修費用,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

③開發(fā)間接費用與期間費用明確區(qū)分,。開發(fā)間接費用的核算內(nèi)容包括工程監(jiān)理費,、造價審核費、結(jié)算審核費,、工程保險費四個部分,，將為企業(yè)直接組織和管理開發(fā)項目而成立工程部門所發(fā)生的費用一律予以剔除，不再作為開發(fā)間接費用列支,。企業(yè)類似部門的職工薪酬,、辦公費等支出應(yīng)該列入“管理費用”，不能再列入“開發(fā)間接費用”科目,。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用(C)

房地產(chǎn)開發(fā)費用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

即：C=利息+(A+B)×5%以內(nèi)

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

即：C=(A+B)×10%以內(nèi)

計算扣除的具體比例,，由各省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。

【提示】①房地產(chǎn)開發(fā)費用不是按照實際發(fā)生額進行扣除，稅法≠會計;

②利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過利息上浮幅度的部分不允許扣除;

③對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;

④罰息在企業(yè)所得稅前可以扣除，但在計算土地增值稅時不得扣除,。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(D)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：城建稅,、教育費附加，不包括印花稅,。

【提示】

①非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以扣除印花稅,。

②對于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求,。

(5)財政部確定的其他扣除項目(E)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用：加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

即：E=(A+B)×20%

不言棄,，我們完全可以擁抱輝煌。備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試,！快一起努力學(xué)習(xí)吧,！

（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實務(wù)》授課講義）

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