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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核(1)

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第十一章 其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核

【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核(1)

土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核(1)

第二節(jié) 土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核

一、土地增值稅征稅范圍的審核

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人,，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1.土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓;房地產(chǎn)的出租,、抵押(抵押期)，不繳納土地增值稅,。

2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中雙方納稅(費(fèi))情況：

轉(zhuǎn)讓方：增值稅,、城建稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加,、印花稅、土地增值稅,、所得稅;

承受方：契稅,、印花稅。

(一)征稅范圍的一般規(guī)定

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅,，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅,。

3.存量房地產(chǎn)的買賣。

(二)征稅范圍的具體規(guī)定

二,、土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)稅收入不含增值稅,。

收入的形式：貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入。

【提示】代收費(fèi)用的處理：

(1)對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的,，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。

(2)如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中,，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,。

(3)對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),，可予以扣除,，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用,。

2.視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東或投資者,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。

【提示】在土地增值稅清算時(shí)，未列入收入,，則不得扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

(二)扣除項(xiàng)目金額審核(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品)

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額(A)：

包括地價(jià)款、有關(guān)費(fèi)用和契稅,。

【提示1】納稅人分期,、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓,、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配,，即僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除。

②允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)的土地面積÷全部的土地面積)×(已轉(zhuǎn)讓的建筑面積÷全部的建筑面積)

【提示2】房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)土地征用及拆遷補(bǔ)償成本項(xiàng)目,，核算為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi),、契稅、耕地占用稅,、土地使用稅,、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),、危房補(bǔ)償費(fèi),、土地變更用途和超面積補(bǔ)交地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,、安置及動(dòng)遷費(fèi)用,、回遷房建造費(fèi)用等,。

在“開發(fā)成本”科目中核算。審核“開發(fā)成本”賬戶,，應(yīng)與土地轉(zhuǎn)讓合同和有關(guān)會(huì)計(jì)憑證等相互核對(duì),，審核開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本(B)：

包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等。

【提示】①不包括利息支出,。

②包含裝修費(fèi)用,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

③開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用明確區(qū)分,。開發(fā)間接費(fèi)用的核算內(nèi)容包括工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi),、結(jié)算審核費(fèi),、工程保險(xiǎn)費(fèi)四個(gè)部分，將為企業(yè)直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而成立工程部門所發(fā)生的費(fèi)用一律予以剔除,，不再作為開發(fā)間接費(fèi)用列支,。企業(yè)類似部門的職工薪酬、辦公費(fèi)等支出應(yīng)該列入“管理費(fèi)用”,，不能再列入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目,。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(C)

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

即：C=利息+(A+B)×5%以內(nèi)

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

即：C=(A+B)×10%以內(nèi)

計(jì)算扣除的具體比例，由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。

【提示】①房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不是按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,，稅法≠會(huì)計(jì);

②利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過利息上浮幅度的部分不允許扣除;

③對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;

④罰息在企業(yè)所得稅前可以扣除，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除,。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(D)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：城建稅,、教育費(fèi)附加，不包括印花稅,。

【提示】

①非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以扣除印花稅,。

②對(duì)于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求,。

(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目(E)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用：加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

即：E=(A+B)×20%

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（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》授課講義）

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