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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報和納稅審核

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務(wù)實務(wù)》第十一章 其他稅種納稅申報和納稅審核

【知識點】房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報和納稅審核

房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報和納稅審核

第三節(jié) 房產(chǎn)稅的納稅申報和納稅審核

一、房產(chǎn)稅征稅范圍的審核

1.房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象,。

2.房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市,、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),。

【提示】納稅人位于農(nóng)村的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅,。

3.獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻,、煙囪,、水塔、變電塔,、油池油柜,、酒窖菜窖、酒精池,、糖蜜池,、室外游泳池、玻璃暖房,、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等,，不屬于房產(chǎn)。

二,、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人的審核

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人,，也應(yīng)依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅,。

1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納,。

2.產(chǎn)權(quán)出典的,，由承典人繳納。

3.產(chǎn)權(quán)所有人,、承典人不在房產(chǎn)所在地的,，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納,。

4.無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人,，依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。

5.融資租賃的房產(chǎn),，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

合同未約定開始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.對出租房產(chǎn),，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前,，不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。

三,、房產(chǎn)稅的稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的審核

(一)稅率的審核

1.從價計征：按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計征的,，稅率為1.2%,。

2.從租計征：按房產(chǎn)出租的租金收入(不含增值稅)計征的，稅率為12%,。

3.對個人出租的住房,，不區(qū)分用途，按4%稅率征收房產(chǎn)稅;對企事業(yè)單位,、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,，按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

(二)從價計征計稅依據(jù)的審核

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

1.對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中,，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算,。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的,，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

2.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),，無論會計上如何核算,，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

宗地容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價或重新評估,。

3.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如給排水,、采暖、衛(wèi)生,、通風(fēng),、照明,、通訊、煤氣,、消防,、中央空調(diào)、電梯,、電氣,、智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,，計征房產(chǎn)稅。

4.對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價值計入房產(chǎn)原值時,，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計入房產(chǎn)原值,。

對原有房屋進(jìn)行改擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值,。

5.對于與地上房屋相連的地下建筑,，如房屋的地下室、地下停車場,、商場的地下部分等,，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

(三)從租計征計稅依據(jù)的審核

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入(不含增值稅)×12%(或4%)

【提示】如果同時存在自用和出租,，應(yīng)分別計算房產(chǎn)稅,。

四、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的審核

1.國家機(jī)關(guān),、人民團(tuán)體,、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn),、營業(yè)用房,，不屬于免稅范圍。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位,，如學(xué)校,、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所,、幼兒園,、敬老院、文化,、體育,、藝術(shù)這些實行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的,，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

3.宗教寺廟,、公園,、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

個人所有的非營業(yè)用房,，主要是指居民住房，不論面積多少,，一律免征房產(chǎn)稅,。

對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn),，應(yīng)按規(guī)定納稅,。

5.自2019年1月1日至2020年12月31日，向居民供熱收取采暖費的供熱企業(yè),，為居民供熱所使用的廠房免征房產(chǎn)稅;對供熱企業(yè)其他廠房,，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日,，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場,、農(nóng)貿(mào)市場(包括自有和承租)專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅,。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn),，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅。

7.自2019年1月1日至2021年12月31日,，對國家級,、省級科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅,。

8.自2019年1月1日至2021年12月31日，對高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅,。

9.自2018年1月1日至2020年12月31日,，對按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè),，自停產(chǎn)停業(yè)次月起,，免征房產(chǎn)稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計不得超過兩年,。

10.對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅,。

11.經(jīng)營公租房的租金收入,，免征房產(chǎn)稅。未單獨核算的,，不得享受免稅優(yōu)惠,。

五、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的審核

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起計征房產(chǎn)稅,。

2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起計征房產(chǎn)稅,。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,，從辦理驗收手續(xù)之次月起計征房產(chǎn)稅。

4.納稅人購置新建商品房,，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅,。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更登記手續(xù),，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。

6.納稅人出租,、出借房產(chǎn),，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅,。

7.納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的,，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

六,、房產(chǎn)稅的納稅申報表

自2019年10月1日起,，國家稅務(wù)總局將城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的納稅申報表、減免稅明細(xì)申報表,、稅源明細(xì)申報表分別合并為《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅申報表》,、《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅減免稅明細(xì)申報表》及《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源明細(xì)申報表》。

第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報和納稅審核

一,、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人和征稅范圍的審核

1.在城市,、縣城、建制鎮(zhèn),、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。

上述所稱單位包括外商投資企業(yè),、外國企業(yè)。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市,、縣城,、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)國家所有和集體所有的土地,。

二,、城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的審核

應(yīng)納稅額=實際占用土地面積(平方米)×單位稅額

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。

納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：

1.以測定面積為計稅依據(jù),，適用于由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的納稅人,。

2.以證書確認(rèn)的土地面積為計稅依據(jù),，適用于尚未組織測量土地面積，但持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的納稅人,。

3.以申報的土地面積為計稅依據(jù),，適用于尚未核發(fā)土地使用證書的納稅人。

4.對地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。

三,、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠的審核

1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體,、軍隊自用的土地,，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地,，免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。

3.宗教寺廟、公園,、名勝古跡自用的土地,，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

【提示】以上單位對外經(jīng)營的用地,，應(yīng)照章納稅,。

4.市政街道、廣場,、綠化地帶等公共用地,，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

對企業(yè)廠區(qū)(包括生產(chǎn),、辦公及生活區(qū))內(nèi)的綠化用地,，應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.直接用于農(nóng),、林,、牧,、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日,，對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場,、農(nóng)貿(mào)市場使用的土地,，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅;對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免城鎮(zhèn)土地使用稅,。

7.對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu),、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。

8.企業(yè)辦的學(xué)校,、醫(yī)院、托兒所,、幼兒園,，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。

9.對企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地,，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

10.自2020年1月1日起至2022年12月31日止,，對物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地,，減按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

11.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安,、海關(guān)等單位使用鐵路,、民航等單位的土地)，免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。納稅單位無償使用免稅單位的土地,，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用,、共有使用權(quán)土地上的多層建筑,，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

12.自2019年1月1日至2020年12月31日,，對向居民供熱收取采暖費的供熱企業(yè),，為居民供熱所使用的土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對供熱企業(yè)其他土地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。

四,、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的審核

1.新征用耕地繳納了耕地占用稅的，從批準(zhǔn)征用之日起滿1年時征收城鎮(zhèn)土地使用稅;新征用的非耕地自批準(zhǔn)征用的次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。

2.以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

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（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實務(wù)》授課講義）

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