問(wèn)：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù),。請(qǐng)問(wèn)：清算時(shí)及以后出售剩余的15%時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅如何計(jì)算?以下案例的計(jì)算方法是否正確?如果不正確其原因是什么?

　　例如：假設(shè)上述A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2015年12月份開(kāi)發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗(yàn)收,，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%,，已實(shí)現(xiàn)收入總額為45000萬(wàn)元,，已預(yù)繳土地增值稅800萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用7000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本12500萬(wàn)元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬(wàn)元(已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明),，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為2900萬(wàn)元;當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.應(yīng)繳納土地增值稅的計(jì)算方法如下：

　　(1)實(shí)際收入總額為45000萬(wàn)元,。單位售價(jià)=45000÷(100000×90%)=0.5(萬(wàn)元/平方米)

　　(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬(wàn)元。

　　(3)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為7000萬(wàn)元,。

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為12500萬(wàn)元,。

　　(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=3750+(7000+12500)×5%=4725(萬(wàn)元),。

　　(6)允許扣除的稅費(fèi)為2900萬(wàn)元。

　　(7)加計(jì)扣除額=(7000+12500)×20%=39009( 萬(wàn)元),。

　　(8)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(萬(wàn)元),。

　　單位扣除項(xiàng)目金額=27922.50÷(100000×90%)=0.31025(萬(wàn)元/平方米)

　　(9)增值額=45000-27922.50=17077.50(萬(wàn)元)。

　　(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%,。

　　(11)按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,，61.16%的增值率大于50%小于100%，適用稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%,。

　　(12)匯算清繳應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875(萬(wàn)元)。

　　假設(shè)清算結(jié)束后第一個(gè)月銷(xiāo)售剩余未出售的住宅10套,，面積1000平方米,，則應(yīng)繳納的土地增值稅=100×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=6.03875(萬(wàn)元)。

　　答：(1)實(shí)際收入總額為45000萬(wàn)元,。單位售價(jià)=45000÷(100000×90%)=0.5(萬(wàn)元/平方米);

　　(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬(wàn)元;

　　(3)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為7000萬(wàn)元;

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為12500萬(wàn)元;

　　(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=3750+(7000+12500)×5%=4725(萬(wàn)元);

　　(6)允許扣除的稅費(fèi)為2900萬(wàn)元;

　　(7)加計(jì)扣除額=(7000+12500)×20%=3900(萬(wàn)元);

　　(8)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(萬(wàn)元),。

　　清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理�,！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的,，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算,。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　因此,，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，若單價(jià)不變(0.5萬(wàn)元/平方米)銷(xiāo)售面積1000平方米,，單位扣除項(xiàng)目0.31025萬(wàn)元/平方米,，增值率61.16%.則應(yīng)繳納的土地增值稅=1000×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=60.3875(萬(wàn)元)。