問：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算,，納稅人應自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù),。請問：清算時及以后出售剩余的15%時應補繳的土地增值稅如何計算?以下案例的計算方法是否正確?如果不正確其原因是什么?

　　例如：假設上述A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗收，總建筑面積100000平方米,，出售率達到90%,，已實現(xiàn)收入總額為45000萬元，已預繳土地增值稅800萬元,。開發(fā)相關支出為：支付地價款及各種費用7000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元;財務費用中的利息支出為3750萬元(已正確按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并已提供金融機構(gòu)證明),，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為2900萬元;當?shù)卣�府�?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%.應繳納土地增值稅的計算方法如下：

　　(1)實際收入總額為45000萬元,。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5(萬元/平方米)

　　(2)已預繳土地增值稅為800萬元。

　　(3)取得土地使用權(quán)支付的地價及相關費用為7000萬元,。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元,。

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)費用=3750+(7000+12500)×5%=4725(萬元),。

　　(6)允許扣除的稅費為2900萬元。

　　(7)加計扣除額=(7000+12500)×20%=39009( 萬元),。

　　(8)允許扣除的項目金額合計=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(萬元),。

　　單位扣除項目金額=27922.50÷(100000×90%)=0.31025(萬元/平方米)

　　(9)增值額=45000-27922.50=17077.50(萬元),。

　　(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%,。

　　(11)按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十條規(guī)定,，61.16%的增值率大于50%小于100%,，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%,。

　　(12)匯算清繳應補交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875(萬元),。

　　假設清算結(jié)束后第一個月銷售剩余未出售的住宅10套，面積1000平方米,，則應繳納的土地增值稅=100×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=6.03875(萬元),。

　　答：(1)實際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5(萬元/平方米);

　　(2)已預繳土地增值稅為800萬元;

　　(3)取得土地使用權(quán)支付的地價及相關費用為7000萬元;

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元;

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)費用=3750+(7000+12500)×5%=4725(萬元);

　　(6)允許扣除的稅費為2900萬元;

　　(7)加計扣除額=(7000+12500)×20%=3900(萬元);

　　(8)允許扣除的項目金額合計=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(萬元),。

　　清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理,。《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定,，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算,。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　因此，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，若單價不變(0.5萬元/平方米)銷售面積1000平方米,，單位扣除項目0.31025萬元/平方米，增值率61.16%.則應繳納的土地增值稅=1000×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=60.3875(萬元),。