A商貿(mào)有限責(zé)任公司地處江蘇，成立于2003年,，主要從事日用品的生產(chǎn)和零售，自成立以來(lái)一直執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度,。隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大和發(fā)展戰(zhàn)略的需要,，該公司自2010年開(kāi)始執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,。由于經(jīng)營(yíng)管理的需要，2010年1月,，該公司委托某施工企業(yè)新建一棟房產(chǎn)用作倉(cāng)庫(kù);2010年6月購(gòu)進(jìn)一棟新建的寫(xiě)字樓;2010年8月以融資租賃方式租入一棟房產(chǎn)用作產(chǎn)品的包裝車間,，公司全部房產(chǎn)均為自用,。對(duì)于A公司而言，應(yīng)如何計(jì)算繳納房產(chǎn)稅呢?

　　房產(chǎn)稅的計(jì)繳方式

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,，以房產(chǎn)價(jià)值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),，向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或房產(chǎn)的實(shí)際使用人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,。按照稅法規(guī)定，對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)自用的應(yīng)稅房產(chǎn)實(shí)行從價(jià)計(jì)征,，將房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值按照1.2%的年稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,。對(duì)將房產(chǎn)出租的實(shí)行從租計(jì)征,，即以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)按照12%稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。A公司原有的房產(chǎn)和新建及外購(gòu)的房產(chǎn)均為自用,，顯然應(yīng)按照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征;對(duì)于融資租入的房產(chǎn),，《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號(hào))規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

　　房產(chǎn)計(jì)稅余值的界定

　　房產(chǎn)的計(jì)稅余值，是指房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值,，具體減除幅度由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。根據(jù)《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》規(guī)定，A公司減除的比例為30%,。因此,，A公司計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的關(guān)鍵是準(zhǔn)確確定公司原有和新增房產(chǎn)的原值,。《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))在“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題”中明確規(guī)定,，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算,。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估,。由此可見(jiàn)，對(duì)于房產(chǎn)原價(jià)的確定,，財(cái)稅〔2008〕152號(hào)文件雖然強(qiáng)調(diào)納稅人要“根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算”，但并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定是哪一種會(huì)計(jì)制度,。換言之,，在確定房產(chǎn)計(jì)稅余值時(shí)，納稅人根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算的房屋原價(jià),，都得到稅法的承認(rèn),。

　　不同會(huì)計(jì)制度下房產(chǎn)計(jì)稅余值的確定

　　按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，土地使用權(quán)是計(jì)入房產(chǎn)原值的,。例如《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條明文規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算,，企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本,。A公司在2010年之前執(zhí)行的是企業(yè)會(huì)計(jì)制度,，因此在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)房產(chǎn)的原價(jià)是包含土地使用權(quán)價(jià)值的。

　　A公司自2010年開(kāi)始執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南第六條規(guī)定，自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物,，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理,。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ�物支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配,。難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn),。顯然,，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,，原則上是將建筑物和土地使用權(quán)分別單獨(dú)核算的，房產(chǎn)原值通常不包括土地使用權(quán)的價(jià)值,。A公司2010年委托建造的倉(cāng)庫(kù)和購(gòu)進(jìn)的寫(xiě)字樓,，應(yīng)將土地使用權(quán)單獨(dú)作為無(wú)形資產(chǎn)核算,，不需要計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。當(dāng)然,，如果A公司對(duì)于外購(gòu)寫(xiě)字樓支付的價(jià)款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配,，應(yīng)當(dāng)全部作為房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　A公司2010年8月融資租入的包裝車間應(yīng)根據(jù)財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件的規(guī)定由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。由于該公司已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》的規(guī)定，融資租賃中,，在租賃期開(kāi)始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值,，將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值,，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的,，可歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi),、差旅費(fèi),、印花稅等初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值,。在此基礎(chǔ)上，公司將按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算的房產(chǎn)原值減除30%之后即可得到房產(chǎn)計(jì)稅余值并計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,。

　　新舊會(huì)計(jì)制度銜接對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅余值的影響

　　鑒于A公司自成立以來(lái)一直執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度,，自2010年開(kāi)始執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,，在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)該公司應(yīng)注意兩個(gè)方面的問(wèn)題，一是如何進(jìn)行新舊會(huì)計(jì)制度的銜接,，二是對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅余值有何影響,。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南的規(guī)定,，首次執(zhí)行日之前企業(yè)已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的,，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類,，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離,，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定處理,。就A公司而言,，一方面，公司2010年之前原有的房產(chǎn),，應(yīng)在2010年首次執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)將原本計(jì)入房產(chǎn)原值的土地使用權(quán)從房產(chǎn)原值中剝離出來(lái),，單獨(dú)作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算;另一方面，由于土地使用權(quán)不再屬于房產(chǎn)原值的組成部分,，因此土地使用權(quán)不需要并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　此外,，A公司還應(yīng)注意新增房產(chǎn)的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間,。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策的規(guī)定，委托施工企業(yè)建設(shè)的倉(cāng)庫(kù),，從辦理驗(yàn)收手續(xù)的次月起繳納房產(chǎn)稅，在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的,，自使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。購(gòu)置的寫(xiě)字樓,，應(yīng)自寫(xiě)字樓交付使用的次月起繳納房產(chǎn)稅,。融資租賃的包裝車間,，應(yīng)自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起繳納房產(chǎn)稅，合同未約定開(kāi)始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起繳納房產(chǎn)稅,。

　　綜上所述，在從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí),，計(jì)稅余值的確定是參照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。由于目前我國(guó)企業(yè)執(zhí)行的既有企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,，也有企業(yè)會(huì)計(jì)制度,，而不同的會(huì)計(jì)制度關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)定的差異，導(dǎo)致房產(chǎn)原值的確定標(biāo)準(zhǔn)亦不相同,。納稅人在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體的情況進(jìn)行處理,。對(duì)于采取新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè),，還要注意新舊會(huì)計(jì)制度的銜接對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)稅余值的影響,。