二,、物業(yè)管理企業(yè)會計核算的特點

　　由于物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展出來的一個新興的行業(yè),，其會計核算主要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》,，在此基礎(chǔ)上按照《企業(yè)會計制度》,、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》,、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定(試行)》的規(guī)定,，進行會計核算,。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托,，對居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備等公用財產(chǎn)及公共事務(wù)進行管理時,，應(yīng)根據(jù)不同情況分別進行會計處理：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人作為投資的資產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”等科目,，貸記“實收資本”科目;業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人委托代管的資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)委托協(xié)議建立“委托管理資產(chǎn)會計備查賬簿”,，詳細登記物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托的財產(chǎn)數(shù)量,、金額等內(nèi)容。

　　物業(yè)管理企業(yè)收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金時,，借記“現(xiàn)金”或“銀行存款”科目,，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時,，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人認可后轉(zhuǎn)入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目,，貸記“代管基金”科目,。本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修,、更新,、改造工程的，實際發(fā)生工程支出時,，借記“在建工程——物業(yè)工程”科目,，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目;工程完工,，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人驗收，借記“代管基金”科目,，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入”科目;同時,，結(jié)轉(zhuǎn)完工工程成本時，借記“主營業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修成本”科目,，貸記“在建工程——物業(yè)工程”科目,。外單位承接大修,、更新、改造工程的,，工程經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人同意付款時，借記“代管基金”科目,，貸記“銀行存款”科目,。

　　物業(yè)管理企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，支付各種使用費用時,，應(yīng)按受益對象,，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“管理費用”等科目,，貸記“代管基金”科目,。

　　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動取得各項收入時，借記“銀行存款”,、“現(xiàn)金”,、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”,、“其他業(yè)務(wù)收入”科目及“物業(yè)管理收入”,、“物業(yè)經(jīng)營收入”、“物業(yè)大修收入”等明細科目,。在每個會計期間結(jié)束時,，應(yīng)按稅法規(guī)定計算應(yīng)納稅金，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目,，貸記“應(yīng)交稅金”,、“其他應(yīng)交款”等科目;交納稅金時，借記“應(yīng)交稅金”科目,，貸記“銀行存款”科目,。

　　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人提供維修,、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計人成本,、費用,。在物業(yè)管理活動中發(fā)生的直接人工費、直接材料費和間接費用等,，應(yīng)借記“營業(yè)成本”,、“營業(yè)間接費用”等科目，貸記“應(yīng)付工資”、“庫存商品”等科目;計入“營業(yè)間接費用”科目的間接費用,，期末應(yīng)采取一定的分配方法,，計入“營業(yè)成本”科目。在管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各種期間費用,，借記“管理費用”等科目,，貸記“銀行存款”、“庫存商品”,、“應(yīng)付工資”等科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每個會計期間結(jié)束時進行財務(wù)成果核算,，將各項收入結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤,，借記“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”,、“投資收益”,、“營業(yè)外收入”等科目，貸記“本年利潤”科目;將各項支出結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤,，借記“本年利潤”科目,，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”,、“營業(yè)成本”,、“其他業(yè)務(wù)支出”、“管理費用”,、“財務(wù)費用”,、“營業(yè)外支出”等科目。計算出會計期間的利潤總額,，計算出應(yīng)納所得稅時,，借記“所得稅”科目，貸記“應(yīng)交稅金”科目;結(jié)轉(zhuǎn)所得稅時,，借記“本年利潤”科目,，貸記“所得稅”科目;交納所得稅時，借記“應(yīng)交稅金”科目,，貸記“銀行存款”科目,。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每個會計期間結(jié)束時，根據(jù)會計賬簿記錄編制財務(wù)會計報告,。財務(wù)會計報告應(yīng)報送業(yè)主委員會,、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及其他有關(guān)部門。

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