合作建房,，是指由一方提供土地使用權,，另一方提供資金,，雙方合作建房,。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”,，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換,；第二種方式是雙方分別以土地使用權,、貨幣資金合股,，成立合營企業(yè)，合作建房,。

    根據(jù)《企業(yè)會計制度》的規(guī)定,，合作建房的會計處理，應遵循實質(zhì)重于形式的原則,，具體情況具體分析,。對于第一種方式，應按照《企業(yè)會計準則-非貨幣性交易》進行會計處理,；對于第二種方式,，應按照《企業(yè)會計準則-投資》進行會計處理。

    《營業(yè)稅問題解答（之一）》（國稅函發(fā)[1995]156號,，以下簡稱《解答》）規(guī)定,，合作建房的第一種方式，雙方應分別繳納營業(yè)稅,；第二種方式,，則要視提供土地使用權的一方是否共同承擔合營企業(yè)的風險來確定是否繳納營業(yè)稅。同時,，根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定,，第一種方式還需繳納企業(yè)所得稅。

    下面舉例分析合作建房業(yè)務的會計處理與稅務處理,。

    例：甲公司是一家工業(yè)企業(yè),，在市區(qū)有一塊閑置的土地。乙公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。2003年8月,，甲公司與乙公司簽訂合作建房協(xié)議，約定甲公司提供該閑置的土地（賬面價值600000元）,，乙公司提供資金,，合作建房兩棟（結構,、面積相等）。2004年12月,，房屋如期建成,，雙方各分得一棟房產(chǎn)，乙公司為此共支付開發(fā)成本1000000元,，此時甲公司的土地使用權的賬面價值500000元,，市場價格1200000元。建成后,，兩棟房屋的市價為3000000元,，甲公司將分得的一棟房屋作為固定資產(chǎn)管理，乙公司將分得的另一棟房屋作為庫存商品房入賬,。假定甲,、乙公司均座落在市區(qū)，企業(yè)所得稅率為33％,。

    一,、甲公司的會計與稅務處理

    1、2003年8月,，甲公司與乙公司簽訂合作建房協(xié)議,。此時，由于土地使用權尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，會計上和稅務上仍需對土地使用權按月進行攤銷,。

    2、2004年12月,，房屋建成，甲公司分得一棟,。

    根據(jù)《解答》的規(guī)定,，在合作建房過程中，甲公司以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權為代價,，換取部分房屋的所有權,，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為；乙公司則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權為代價,，換取部分土地的使用權,，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為,，對甲公司應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權”項目征稅,；對乙公司應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。

    由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算,，因此應當按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額,。假定稅務機關核定土地使用權的價格與市價相同,，均為1200000元，則計征營業(yè)稅的計稅依據(jù)應為600000元（1200000÷2）,。

    應交營業(yè)稅＝600000×5％＝30000元,；

    應交城建稅＝30000×7％＝2100元；

    應交教育費附加＝30000×3％＝900元,。

    根據(jù)《契稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,，土地使用權與房屋所有權之間的相互交換，交換價格相等的,，免繳契稅,。

    根據(jù)《企業(yè)會計準則-非貨幣性交易》的規(guī)定，甲公司與乙公司合作建房,，實質(zhì)上是部分土地使用權和部分房屋所有權的相互交換,，屬于非貨幣性交易，應按換出資產(chǎn)的賬面價值加上應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的實際成本,。

    借：固定資產(chǎn) 283000

        貸：無形資產(chǎn) 250000

            應交稅金—應交營業(yè)稅 30000

            應交稅金—應交城建稅 2100

            其他應交款—應交教育費附加 900

    同時,，由于土地上已建有房屋，應將另一半的土地使用權價值轉(zhuǎn)入房屋成本,。

    借：固定資產(chǎn) 250000

        貸：無形資產(chǎn) 250000

    根據(jù)稅法的規(guī)定,，甲公司與乙公司合作建房，實質(zhì)上是用部分土地使用權換取部分房屋所有權,，應計算轉(zhuǎn)讓部分土地使用權的收益317000元（市價1200000÷2－賬面價值500000÷2－稅費33000）,；而會計上不確認收入。因此,，甲公司申報2004年企業(yè)所得稅時應調(diào)增應納稅所得額317000元,。

    此時，甲公司房屋的賬面價值是533000元（283000＋250000）,，而計稅成本是850000元（一部分土地使用權的計稅成本600000＋另一部分土地使用權的賬面成本250000）,，以后年度計提折舊時，應相應地調(diào)減應納稅所得額,。

    二,、乙公司的會計與稅務處理

    1、2003年8月,，乙公司與甲公司簽訂合作建房協(xié)議,。此后，乙公司建房發(fā)生的支出計入開發(fā)產(chǎn)品成本,。

    2,、2004年12月，乙公司取得房屋一棟,。

    假定稅務機關核定該房屋的價格與市價相同,，均為3000000元,，則計征營業(yè)稅的依據(jù)應為1500000元（3000000÷2）。

    應交營業(yè)稅＝1500000×5％＝75000元,；

    應交城建稅＝75000×7％＝5250元,；

    應交教育費附加＝75000×3％＝2250元。

    從甲公司換入的土地使用權的入賬價值為582500元,，會計處理如下：

    借：無形資產(chǎn) 582500

        貸：庫存商品 500000

            應交稅金—應交營業(yè)稅 75000

            應交稅金—應交城建稅 5250

            其他應交款—應交教育費附加 2250

    同時,，將土地使用權的價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

    借：庫存商品 582500

        貸：無形資產(chǎn) 582500

    根據(jù)稅法的規(guī)定,，乙公司與甲公司合作建房,，實質(zhì)上是用部分房屋所有權換取部分土地使用權，應計算轉(zhuǎn)讓房屋的收益917500元（市價3000000÷2－賬面價值1000000÷2－稅費82500）,，而會計上不確認收入,。因此，甲公司申報2004年企業(yè)所得稅時應調(diào)增應納稅所得額917500元,。

    此時,，甲公司房屋的賬面價值是1082500元（換入的土地使用權的成本582500＋分得的一棟房屋的成本500000），而計稅成本是2000000元（一棟房屋的計稅成本1500000＋另一棟的賬面成本500000）,，以后年度計提折舊時,，應相應地調(diào)減應納稅所得額。

    需要注意的是,，如果以后合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去,，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，其銷售收入應再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅,。