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質(zhì)量保證金如何扣除

為什么開發(fā)成本要減600

契稅稅率,、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 2020-08-13 11:11:08

問題來源：

（本小題6分。）
（根據(jù)2020年教材本題涉及的部分知識(shí)點(diǎn)已變更，本題按照教材進(jìn)行了改編）2018年7月,，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下,。
（1）2016年1月,，以18000萬元協(xié)議購(gòu)買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地,，并繳納了契稅,。
（2）2016年3月,，開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元,，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬元）,。
（3）2017年12月，該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬元,，未開具發(fā)票。
（4）2018年6月,，該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%,，共計(jì)取得含增值稅收入54000萬元，可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工,。
（5）該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬元,。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%；該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的房產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,；該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號(hào)回答問題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）簡(jiǎn)要說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的理由,。

已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算,。
注意：該題目問法不嚴(yán)謹(jǐn),，該項(xiàng)目對(duì)外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價(jià)出售給職工,，相當(dāng)于該項(xiàng)目全部銷售,，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。

（2）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額,。

契稅應(yīng)納稅額=18000×3%=540（萬元）
取得土地使用權(quán)支付金額=18000+540=18540（萬元）,。

（3）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加,。

轉(zhuǎn)讓收入=54000/90%=60000（萬元）
應(yīng)繳納的增值稅=60000÷（1+5%）×5%=2857.14（萬元）
應(yīng)繳納的城建稅及附加=2857.14×（5%+3%+2%）=285.71（萬元）,。

（4）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

開發(fā)成本=6000-600=5400（萬元）
開發(fā)費(fèi)用=2000+（18540+5400）×5%=3197（萬元）
加計(jì)扣除金額=（5400+18540）×20%=4788（萬元）
該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（萬元）,。

（5）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅,。

土地增值額=60000-2857.14-32210.71=24932.15（萬元）
增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%，適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（萬元）
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32（萬元）。

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鄒老師

2020-08-13 14:00:19 8512人瀏覽

尊敬的學(xué)員您好：

??工程竣工驗(yàn)收??后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要支付給施工方工程價(jià)款，施工方是收款方,，所以施工方是開具發(fā)票的一方,。質(zhì)量保證金是工程價(jià)款的一部分，如果施工方對(duì)質(zhì)量保證金開具發(fā)票,，那么這部分是可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除的,。本題未開具發(fā)票，所以是不可以扣除的,，要從開發(fā)成本里減除這部分金額,。

??舉例：?

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)??委托甲企業(yè)建造一個(gè)辦公樓，工程款是100萬元,，但是支付的時(shí)候只支付了95萬元,，剩下的5%作為質(zhì)量保證金，如果5年之內(nèi)房屋沒有問題,，那么5年之后再給,。如果甲企業(yè)是按照100萬元給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的發(fā)票,，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)按照100萬元計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本；但是如果甲企業(yè)是按照95萬元開具發(fā)票的,，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是按照95萬元計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,，即5萬元的質(zhì)量保證金沒有取得發(fā)票，所以不能計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除,。

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