問題來源：
（本小題6分,。）
（根據(jù)2020年教材本題涉及的部分知識點已變更，本題按照教材進行了改編）2018年7月,，某縣稅務(wù)機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下,。
（1）2016年1月,，以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅,。
（2）2016年3月,，開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元,，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元）,。
（3）2017年12月，該房地產(chǎn)項目竣工驗收,，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬元,，未開具發(fā)票。
（4）2018年6月,，該項目已銷售可售建筑面積的90%,，共計取得含增值稅收入54000萬元，可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。
（5）該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬元,。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%,；該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的房產(chǎn)選擇簡易計稅方法計稅；該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù)。
（根據(jù)2020年教材本題涉及的部分知識點已變更，本題按照教材進行了改編）2018年7月,，某縣稅務(wù)機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下,。
（1）2016年1月,，以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅,。
（2）2016年3月,，開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元,，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元）,。
（3）2017年12月，該房地產(chǎn)項目竣工驗收,，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬元,，未開具發(fā)票。
（4）2018年6月,，該項目已銷售可售建筑面積的90%,，共計取得含增值稅收入54000萬元，可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。
（5）該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬元,。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%,；該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的房產(chǎn)選擇簡易計稅方法計稅；該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）簡要說明稅務(wù)機關(guān)要求該企業(yè)進行土地增值稅清算的理由,。
已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算,。
注意：該題目問法不嚴謹,，該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價出售給職工,，相當(dāng)于該項目全部銷售，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的情形,。
注意：該題目問法不嚴謹,，該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價出售給職工,，相當(dāng)于該項目全部銷售，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的情形,。
（2）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額,。
契稅應(yīng)納稅額=18000×3%=540（萬元）
取得土地使用權(quán)支付金額=18000+540=18540（萬元）。
取得土地使用權(quán)支付金額=18000+540=18540（萬元）。
（3）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅,、教育費附加和地方教育附加,。
轉(zhuǎn)讓收入=54000/90%=60000（萬元）
應(yīng)繳納的增值稅=60000÷（1+5%）×5%=2857.14（萬元）
應(yīng)繳納的城建稅及附加=2857.14×（5%+3%+2%）=285.71（萬元）。
應(yīng)繳納的增值稅=60000÷（1+5%）×5%=2857.14（萬元）
應(yīng)繳納的城建稅及附加=2857.14×（5%+3%+2%）=285.71（萬元）。
（4）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù),。
開發(fā)成本=6000-600=5400（萬元）
開發(fā)費用=2000+（18540+5400）×5%=3197（萬元）
加計扣除金額=（5400+18540）×20%=4788（萬元）
該企業(yè)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（萬元）,。
開發(fā)費用=2000+（18540+5400）×5%=3197（萬元）
加計扣除金額=（5400+18540）×20%=4788（萬元）
該企業(yè)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（萬元）,。
（5）計算該企業(yè)清算土地增值稅時應(yīng)補繳的土地增值稅。
土地增值額=60000-2857.14-32210.71=24932.15（萬元）
增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%,，適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（萬元）
應(yīng)補繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32（萬元）,。
增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%,，適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（萬元）
應(yīng)補繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32（萬元）,。
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鄒老師
2020-08-13 14:00:19 8342人瀏覽
尊敬的學(xué)員您好：
工程竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要支付給施工方工程價款,，施工方是收款方,，所以施工方是開具發(fā)票的一方。質(zhì)量保證金是工程價款的一部分,，如果施工方對質(zhì)量保證金開具發(fā)票,，那么這部分是可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除的。本題未開具發(fā)票,，所以是不可以扣除的,，要從開發(fā)成本里減除這部分金額。
舉例：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲企業(yè)建造一個辦公樓，工程款是100萬元,，但是支付的時候只支付了95萬元,，剩下的5%作為質(zhì)量保證金，如果5年之內(nèi)房屋沒有問題,，那么5年之后再給,。如果甲企業(yè)是按照100萬元給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的發(fā)票，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時按照100萬元計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,；但是如果甲企業(yè)是按照95萬元開具發(fā)票的,，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是按照95萬元計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，即5萬元的質(zhì)量保證金沒有取得發(fā)票,，所以不能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除,。
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