4.2019年7月，某縣稅務機關擬對轄區(qū)內某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產項目進行土地增值稅清算,，該房地產開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

（1）2016年1月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產項目的一宗土地,，并繳納了契稅。

（2）2016年3月開始動工建設,，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元,，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元）。

（3）2018年12月該房地產項目竣工驗收,，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質量保證金600萬元,，未開具發(fā)票。

（4）2019年6月該項目已對外銷售可售建筑面積的90%,，共計取得含增值稅收入54000萬元,，剩余可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。

（5）該企業(yè)已按照2%的預征率預繳土地增值稅1080萬元,。

（其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為3%,；該房地產開發(fā)企業(yè)對銷售的房產選擇簡易計稅方法計稅,，其他房地產開發(fā)費用的計算比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù),。

（1）簡要說明該企業(yè)應進行土地增值稅清算的理由。

（2）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付的金額,。

（3）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅,、教育費附加和地方教育附加。

（4）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù),。

（5）計算該企業(yè)清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅,。（2016年考題改編）

【答案及解析】

（1）該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價出售給職工,，相當于該項目全部銷售,，屬于企業(yè)應當進行土地增值稅清算的范圍。

（2）契稅應納稅額=18000×3%=540（萬元）

取得土地使用權支付金額=18000+540=18540（萬元）

（3）轉讓收入=54000/90%=60000（萬元）

應繳納的增值稅=60000÷（1+5%）×5%=2857.14（萬元）

應繳納的城建稅及附加=2857.14×（5%+3%+2%）=285.71（萬元）

（4）開發(fā)成本=6000-600=5400（萬元）

開發(fā)費用=2000+（18540+5400）×5%=3197（萬元）

加計扣除金額=（18540+5400）×20%=4788（萬元）

該企業(yè)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（萬元）

（5）土地增值額=60000-2857.14-32210.71=24932.15（萬元）

增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%,，適用稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%。

應納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（萬元）

應補繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32（萬元）,。