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23年真題關(guān)于肖先生買方的租金屬于流入的理解

關(guān)于租金屬于流入的理解

租金這塊屬于流入我不理解,，老師講的是如果房子用來(lái)自住，那么就是節(jié)約了租金,，可是實(shí)際中,，這個(gè)人也不一定就是這一套房子，我可能有其他房子,，那為啥說(shuō)我住進(jìn)來(lái)了我就是免了房租了,。。,。我感覺(jué)老師講的有點(diǎn)勉強(qiáng),，但是這房子確實(shí)是如果我租了我就有收入，我自己住了就失去了收入,，所以應(yīng)該是流出,。

這部分我感覺(jué)不管是叫官方答案還是老師講解都不能解答我的疑惑

年金終值和現(xiàn)值 2024-08-17 15:30:02

問(wèn)題來(lái)源：

例題·計(jì)算分析題·2023年卷Ⅱ

　肖先生擬在2023年末購(gòu)置一套價(jià)格為360萬(wàn)元的精裝修商品房,，使用自有資金140萬(wàn)元,，公積金貸款60萬(wàn)元，余款通過(guò)商業(yè)貸款獲得,。公積金貸款和商業(yè)貸款期限均為10年，均為浮動(dòng)利率,，2023年末公積金貸款利率為4%,，商業(yè)貸款利率為6%，均采用等額本息方式在每年年末還款,。

該商品房?jī)赡旰蠼桓?，可直接拎包入住。肖先生?jì)劃收房后即搬入,，居住滿8年后（2033年末）退休返鄉(xiāng)并將該商品房出售,，預(yù)計(jì)扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后變現(xiàn)凈收入450萬(wàn)元,。若該商品房用于出租,，每年末可獲得稅后租金6萬(wàn)元,。

肖先生擬在第5年末（2028年末）提前償還10萬(wàn)元的商業(yè)貸款本金。預(yù)計(jì)第5年末公積金貸款利率下降至3%,，商業(yè)貸款利率下降至5%,。

整個(gè)購(gòu)房方案的等風(fēng)險(xiǎn)投資必要報(bào)酬率為9%。

要求：

（1）計(jì)算前5年每年末的公積金還款金額和商業(yè)貸款還款金額,。

（2）計(jì)算第6年年初的公積金貸款余額和商業(yè)貸款余額,。

（3）計(jì)算后5年每年末的公積金還款金額和商業(yè)貸款還款金額。

（4）計(jì)算整個(gè)購(gòu)房方案的凈現(xiàn)值,，并判斷該方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行,。

【答案】

（1）商業(yè)貸款的金額=360-140-60=160（萬(wàn)元）

公積金還款金額=60÷（P/A，4%,，10）=60÷8.1109=7.40（萬(wàn)元）

商業(yè)貸款還款金額=160÷（P/A，6%,，10）=160÷7.3601=21.74（萬(wàn)元）

（2）公積金貸款余額=7.4×（P/A,，4%，5）=7.4×4.4518=32.94（萬(wàn)元）

商業(yè)貸款余額=21.74×（P/A,，6%,，5）-10=21.74×4.2124-10=81.58（萬(wàn)元）

（3）公積金還款金額=32.94÷（P/A，3%,，5）=32.94÷4.5797=7.19（萬(wàn)元）

商業(yè)貸款還款金額=81.58÷（P/A,，5%,，5）=81.58÷4.3295=18.84（萬(wàn)元）

（4）公積金還款的現(xiàn)值=7.40×（P/A，9%,，5）+7.19×（P/A，9%,，5）×（P/F，9%,，5）=7.40×3.8897+7.19×3.8897×0.6499=46.96（萬(wàn)元）

商業(yè)貸款還款的現(xiàn)值=21.74×（P/A，9%,，5）+[18.84×（P/A,，9%,，5）+10]×（P/F，9%,，5）=21.74×3.8897+（18.84×3.8897+10）×0.6499=138.69（萬(wàn)元）

每年租金的現(xiàn)值=6×（P/A,，9%，8）×（P/F,，9%,，2）=6×5.5348×0.8417=27.95（萬(wàn)元）

整個(gè)購(gòu)房方案的凈現(xiàn)值=450×（P/F,，9%,，10）+27.95-140-46.96-138.69=450×0.4224+27.95-140-46.96-138.69=-107.62（萬(wàn)元）

由于整個(gè)購(gòu)房方案的凈現(xiàn)值小于零，因此購(gòu)房方案在經(jīng)濟(jì)價(jià)值上是不可行的,。

【解析】本題是與第五章凈現(xiàn)值綜合考查的題目,。凈現(xiàn)值可以理解為各年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值的合計(jì)。

時(shí)點(diǎn)	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
自有資金付款	-140
公積金還款		-7.4	-7.4	-7.4	-7.4	-7.4	-7.19	-7.19	-7.19	-7.19	-7.19
商業(yè)貸款還款		-21.74	-21.74	-21.74	-21.74	-21.74	-18.84	-18.84	-18.84	-18.84	-18.84
提前還貸						-10
租金收入				6	6	6	6	6	6	6	6
出售收入											450

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王老師

2024-08-17 17:55:53 423人瀏覽

尊敬的學(xué)員,，您好：

老師理解您的想法,，您的理解也是有一定的道理，但在這個(gè)問(wèn)題中,，我們需要從經(jīng)濟(jì)利益的角度來(lái)考慮,。

在財(cái)務(wù)分析中，我們通?？紤]的是現(xiàn)金流入和流出,。如果肖先生選擇租房住，那么他需要支付租金,，這是現(xiàn)金流出,。而他選擇住進(jìn)自己購(gòu)買的房子，就避免了這筆租金的支出,，這相當(dāng)于他節(jié)省了這筆費(fèi)用,，因此可以視為現(xiàn)金流入。

這里的“租金收入”并不是指肖先生實(shí)際收到的租金,，而是指他通過(guò)住進(jìn)自己的房子而避免的租金支出,。所以，即使肖先生有其他房子,，但在這個(gè)特定的購(gòu)房方案中,，他選擇住進(jìn)新購(gòu)的房子，就節(jié)省了一筆潛在的租金支出,，這就是一種“流入”。

畢竟還是屬于應(yīng)試考試,，我們最好還是要按照官方的想法來(lái),，祝您學(xué)習(xí)愉快~

您看您可以理解么,？若您還有疑問(wèn)，歡迎提問(wèn),，我們繼續(xù)討論,，祝您考試成功~~~~~~~~~~~

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