不動(dòng)產(chǎn)的抵押（★★★）（P74）

1、登記生效

以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán),、海域使用權(quán)和正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,。（2016年案例分析題、2021年案例分析題,、2022年案例分析題,、2023年案例分析題）

解釋1：

以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，未辦理抵押登記的,，不影響抵押合同的效力,，但抵押權(quán)未設(shè)立。

解釋2：

抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的,，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn),。

2、不能辦理抵押登記時(shí)的責(zé)任承擔(dān)

（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效后未辦理抵押登記手續(xù),，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的,，人民法院應(yīng)予支持。

（2）抵押財(cái)產(chǎn)因不可歸責(zé)于抵押人自身的原因滅失或者被征收等導(dǎo)致不能辦理抵押登記,，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的,，人民法院不予支持；但是抵押人已經(jīng)獲得保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償金等,，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在其所獲金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院依法予以支持,。

（3）因抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者其他可歸責(zé)于抵押人自身的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記,，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持,，但是不得超過(guò)抵押權(quán)能夠設(shè)立時(shí)抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任范圍,。

（4）當(dāng)事人申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)致使其不能辦理抵押登記,，當(dāng)事人請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院依法予以支持,。

3、以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

（1）當(dāng)事人以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押,，抵押人以未辦理批準(zhǔn)手續(xù)為由主張抵押合同無(wú)效或者不生效的,，人民法院不予支持。已經(jīng)依法辦理抵押登記,，抵押權(quán)人主張行使抵押權(quán)的,，人民法院應(yīng)予支持。抵押權(quán)依法實(shí)現(xiàn)時(shí)所得的價(jià)款,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)繳建設(shè)用地使用權(quán)出讓金,。（2013年案例分析題）

（2）抵押人以劃撥建設(shè)用地上的建筑物抵押，當(dāng)事人以該建設(shè)用地使用權(quán)不能抵押或者未辦理批準(zhǔn)手續(xù)為由主張抵押合同無(wú)效或者不生效的,，人民法院不予支持,。抵押權(quán)依法實(shí)現(xiàn)時(shí)，拍賣,、變賣建筑物所得的價(jià)款,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)繳建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。

4,、土地上新增的建筑物

（1）建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,。但是，新增建筑物所得的價(jià)款,，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償,。（2013年案例分析題）

（2）當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的,，人民法院應(yīng)予支持,。債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持,。

（3）當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押,，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當(dāng)事人按照擔(dān)保合同的約定,，主張抵押權(quán)的效力及于續(xù)建部分,、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持,。

（4）抵押人將建設(shè)用地使用權(quán)、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押給不同債權(quán)人的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)抵押登記的時(shí)間先后確定清償順序,。

5,、預(yù)告登記

當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償,，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記,、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形,，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的,，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記,，且不存在預(yù)告登記失效等情形的,，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立,。