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契稅的概念

　　契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象,，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

契稅的特點(diǎn)

　　(一)契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅

　　(二)契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納

　　(一般實(shí)行先稅后證)

　　【相關(guān)鏈接】契稅應(yīng)當(dāng)與土地增值稅結(jié)合起來(lái)掌握,，它們之間有共同之處,。但土地增值稅是在土地、建筑物交易過(guò)程中對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收的,，而契稅則是針對(duì)這一交易行為中的承受方征收的,，兩個(gè)稅種調(diào)節(jié)的目的是不同的。

征稅范圍

　　契稅的征稅對(duì)象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋,。其具體征稅范圍包括：

　　(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓(區(qū)別土地增值稅)

　　(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換

　　(三)房屋買(mǎi)賣(mài)

　　視同買(mǎi)賣(mài)房屋的情況：

　　1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

　　經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門(mén)批準(zhǔn),，以房抵債和實(shí)物交換房屋，均視同房屋買(mǎi)賣(mài),，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅,。

　　2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),，視同房屋買(mǎi)賣(mài)，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買(mǎi)價(jià)繳納契稅,。

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè),，免納契稅。

　　3.買(mǎi)房拆料或翻建新房應(yīng)照章征收契稅,。

　　(四)房屋贈(zèng)與

　　以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的,，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅,。

　　(五)房屋交換

　　房屋產(chǎn)權(quán)相互交換,，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅,，辦理免征契稅手續(xù),。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅,。

　　(六)企業(yè)改制重組中的契稅政策

　　1.企業(yè)公司制改造

　　(1)非公司制企業(yè),，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國(guó)有獨(dú)資公司)或股份有限公司,，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的,，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。

　　(2)非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司,，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的,，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)的土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。

　　(3)國(guó)有控股公司以其部分資產(chǎn)投資組建新公司,，且該國(guó)有控股公司在新設(shè)公司中所占股份在85%以上的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有控股公司土地,、房屋權(quán)屬的,，免征契稅。

　　【小結(jié)】

　　企業(yè)公司制改造,，土地房屋的主體實(shí)質(zhì)未變,，所以免征契稅;

　　國(guó)有企業(yè)對(duì)外投資涉及房屋，只要不改變國(guó)有企業(yè)控股地位,，則免征契稅,。

　　2.公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓

　　在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位,、個(gè)人承受公司股權(quán),，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收契稅,。(股東交易)

　　3.公司合并

　　兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依據(jù)法律規(guī)定,、合同規(guī)定,，合并改建為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的,，對(duì)其合并后的公司承受原合并方的土地,、房屋權(quán)屬的，免征契稅,。

　　4.公司分立

　　公司依照法律規(guī)定,、合同約定分設(shè)兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的公司，對(duì)派生方,、新設(shè)方承受原公司的土地,、房屋權(quán)屬，免征收契稅。

　　5.企業(yè)出售

　　國(guó)有,、集體企業(yè)整體出售,，被出售企業(yè)法人予以注銷(xiāo)，并且買(mǎi)受人按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工,，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的,，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的,，免征契稅。

　　6.企業(yè)破產(chǎn)

　　(1)企業(yè)依照有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)后,，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,，免征契稅;

　　(2)對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動(dòng)法》妥善安置原企業(yè)全部職工,，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動(dòng)用工合同的,，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的,，免征契稅。

　　7.其他情形

　　經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè),，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,，免征契稅,。

　　政府主管部門(mén)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，免征收契稅,。

　　同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),，包括母公司與其全資子公司之間,，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè),、一人有限公司之間土地,、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅,。

　　怎么劃轉(zhuǎn),，都是換湯不換藥!

　　【例題?單選題】某企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，其房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為4000萬(wàn)元，以其中價(jià)值3000萬(wàn)元的房地產(chǎn)抵償債務(wù),，將價(jià)值1000萬(wàn)元的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài),，拍賣(mài)收入1200萬(wàn)元。債權(quán)人獲得房地產(chǎn)后,，與他人進(jìn)行房屋交換,，取得補(bǔ)償差價(jià)500萬(wàn)元。當(dāng)事人各方合計(jì)應(yīng)繳納契稅( ),。(適用契稅稅率3%)(2002年)

　　A.15萬(wàn)元

　　B.36萬(wàn)元

　　C.51萬(wàn)元

　　D.126萬(wàn)元

　　【答案】C

　　【解析】(1200+500)×3%=51(萬(wàn)元),。契稅是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí),對(duì)承受產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收;企業(yè)破產(chǎn)清算期間,，對(duì)債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免契稅;土地使用權(quán)交換,、房屋交換,，計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額,。

　　8.事業(yè)單位改制涉及契稅

　　事業(yè)單位改制為企業(yè)時(shí),，投資主體沒(méi)發(fā)生改變的，改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地,、房屋權(quán)屬,，免征契稅。

　　事業(yè)單位改制中,，若投資主體發(fā)生變化,，如果與原事業(yè)單位全體職工簽訂不少于三年勞動(dòng)合同的，契稅免征;與超過(guò)30%的職工簽訂不少于三年勞動(dòng)合同的,，契稅減半,。

　　(七)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策

　　1.對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù),、自行車(chē)庫(kù),、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為,，征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的,，不征收契稅。

　　2.采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)的,，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

　　3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的,，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的,，適用與房屋相同的契稅稅率,。

　　4.對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅,。不得因減免出讓金而減免契稅,。(重要，結(jié)合土地增值稅)

　　5.對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的,，應(yīng)征收契稅,。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。

　　6.土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物,、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋,、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的,，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅,。

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