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2017稅務(wù)師《稅法二》考點(diǎn):申報(bào)納稅程序

來(lái)源:東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編:文博2017-02-10 09:00:20

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申報(bào)納稅程序

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,,納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),,向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

  (一)土地增值稅的清算條件:

  1.符合下列情形之一的,,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:

  (1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的;

  (2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

  (3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

  2.符合下列情形之一的,,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

  (1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

  (2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  (3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

  (4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況,。

  (二)清算時(shí)相關(guān)問(wèn)題的處理

  1.土地增值稅清算時(shí)收入的確認(rèn)

  土地增值稅清算時(shí),已全額開具商品房銷售發(fā)票的,,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

  2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金,,扣除項(xiàng)目金額的確定

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,,作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,,在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

  3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除(同前面規(guī)定)

  4.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納土地閑置費(fèi)不得扣除,。

  5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,,應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

  6.拆遷安置費(fèi)的扣除規(guī)定:

  (1)本地安置:房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,,安置用房視同銷售處理,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。(計(jì)算)

  (2)異地安置:開發(fā)企業(yè)采取異地安置,,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,,以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

  (3)貨幣安置:貨幣安置拆遷的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

  【例題·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),,下列各項(xiàng)中,允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是( ),。

  A.加罰的利息

  B.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

  C.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

  D.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

  【答案】B

  【解析】選項(xiàng)A:加罰的利息在計(jì)算土地增值稅時(shí)不可以扣除;選項(xiàng)C:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除;選項(xiàng)D:質(zhì)保金要看發(fā)票,,沒(méi)有取得發(fā)票是不可以扣除的,。

  7.關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題

  8.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題

  納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,,不加收滯納金。

  土地增值稅清算審核:主要是審核各項(xiàng)扣除要各歸其位,,不能張冠李戴,。

  (三)清算審核方法

  1.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

  (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

  (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),,如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移,,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

  2.公共設(shè)施處理原則:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所,、停車場(chǎng)(庫(kù)),、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場(chǎng)館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:

  (1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,,其成本,、費(fèi)用可以扣除;

  (2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,,其成本,、費(fèi)用可以扣除;

  (3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,,并準(zhǔn)予扣除成本,、費(fèi)用,。

  (四)土地增值稅的核定征收

  1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

  2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

  3.雖設(shè)置賬簿,,但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

  4.符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,,逾期仍不清算的;

  5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無(wú)正當(dāng)理由的,。

  核定征收率原則上不得低于5%,。

  (五)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

  在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),,扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

  單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

  【例題】甲企業(yè)為某市房地產(chǎn)企業(yè),,2015年發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下:

  (1)其為開發(fā)項(xiàng)目支付土地價(jià)款12000萬(wàn)元,,繳納契稅480萬(wàn)元。

  (2)開發(fā)成本為7000萬(wàn)元,,其中:非銀行機(jī)構(gòu)借款利息支出640萬(wàn)元,。

  (3)銷售面積占可售面積的90%,根據(jù)銷售合同確認(rèn)銷售收入36000萬(wàn)元(不包括用于安置回遷戶占可售面積10%的房屋),。

  (4)甲企業(yè)已經(jīng)按照預(yù)征率的3%繳納土地增值稅1080萬(wàn)元,。甲企業(yè)委托某稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算鑒證,并出具鑒證報(bào)告,。

  (5)甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅前可以扣除的稅金及附加為2200萬(wàn)元,。 (其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)卣_定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%)

  根據(jù)以上資料,回答下列問(wèn)題:

  (1)下列關(guān)于甲企業(yè)的土地增值稅清算稅務(wù)處理,,表述正確的有( ),。

  A.甲企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算

  B.甲企業(yè)可以拒絕進(jìn)行土地增值稅清算

  C.甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅扣除利息支出應(yīng)歸為房地產(chǎn)開發(fā)成本

  D.甲企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本組成部分

  【答案】AD

  (2)甲企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為( )萬(wàn)元。

  A.12000

  B.12480

  C.13250

  D.13789

  【答案】B

  【解析】甲企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額=12000+480=12480(萬(wàn)元),。

  (3)甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅的開發(fā)成本為( )萬(wàn)元,。

  A.7000

  B.9506

  C.10306

  D.10360

  【答案】D

  【解析】甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅的開發(fā)成本=7000-640+36000÷90%×10%=10360(萬(wàn)元)。土地增值稅清算時(shí),,已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,,應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除;房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶,安置用房視同銷售處理,,按規(guī)定確定收入,,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

  (4)甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅的開發(fā)費(fèi)用為( )萬(wàn)元。

  A.1036

  B.1248

  C.2284

  D.3214.8

  【答案】C

  【解析】甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅的開發(fā)費(fèi)用=(12480+10360)×10%=2284(萬(wàn)元),。

  (5)甲企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳土地增值稅( )萬(wàn)元,。

  A.1352.4

  B.3113.46

  C.2033.46

  D.3743.68

  【答案】A

  【解析】銷售收入總額=36000÷90%=40000(萬(wàn)元);扣除項(xiàng)目合計(jì)=12480+10360+2284+2200+(12480+10360)×20%=31892(萬(wàn)元);增值額=40000-31892=8108(萬(wàn)元);增值率=8108÷31892×100%=25.42%;適用30%的稅率;應(yīng)繳納的土地增值稅=8108×30%=2432.4(萬(wàn)元);應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=2432.4-1080=1352.4(萬(wàn)元)。


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