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【第四章 物權(quán)法律制度】

不動產(chǎn)物權(quán)變動

一,、基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源,，所有權(quán)可以不登記,。

提示

不動產(chǎn)登記簿VS不動產(chǎn)權(quán)屬證書：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致,；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。

1.首次登記

首次登記，又稱初始登記,，是指不動產(chǎn)物權(quán)的第一次登記,。

未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記,，但法律,、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外,。

2.他項權(quán)利登記

他項權(quán)利登記，又稱他物權(quán)登記,，如在不動產(chǎn)上創(chuàng)設(shè)建設(shè)用地使用權(quán),、地役權(quán)、抵押權(quán)等,。

3.轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記,，俗稱過戶登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)從轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移至受讓人所辦理的登記,。

提示

轉(zhuǎn)移登記是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件,。

4.變更登記

變更登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的分割,、合并和增減時所為的登記,。

提示

不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請變更登記,。

5.更正登記（目的：糾錯）

（1）依申請

權(quán)利人,、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記,。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

（2）依職權(quán)

不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤,，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在30個工作日內(nèi)辦理更正登記,。當(dāng)事人逾期不辦理的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告15個工作日后,，依法予以更正,；但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外,。

6.異議登記（臨時性保護(hù)措施）

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記,，申請人自異議登記之日起15日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效,。異議登記不當(dāng),，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償,。

7.預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記,。

（1）預(yù)告登記的效力

預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。

解釋

未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),、居住權(quán),、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)依照民法典規(guī)定,，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

（2）預(yù)告登記失效

預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的,，預(yù)告登記失效。

解釋

預(yù)告登記的買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效,、被撤銷,，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“債權(quán)消滅”,。

8.注銷登記（涂銷登記）

有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記：

（1）不動產(chǎn)滅失的；

（2）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的,；

（3）不動產(chǎn)被依法沒收,、征收或者收回的；

（4）人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的,；

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

二,、非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動

1.因法律文書或者征收決定等而發(fā)生物權(quán)變動

因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等,，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力,。

2.因繼承而發(fā)生物權(quán)變動

因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力,。

3.因合法建造,、拆除房屋等事實行為而發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動

因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,，自事實行為成就時發(fā)生效力,。

4.處分依照上述特別規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權(quán),，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記,，不發(fā)生物權(quán)效力,。

提示

依照上述特別規(guī)定取得不動產(chǎn)物權(quán)，不以登記為生效要件,，但如權(quán)利人擬進(jìn)一步處分據(jù)此享有的不動產(chǎn)物權(quán),，則需要按照法律規(guī)定處理。

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以上就是為大家整理的關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動相關(guān)內(nèi)容,。考生們要合理安排時間,，充分利用預(yù)習(xí)階段的學(xué)習(xí)時間,，積極備考， 希望大家都能取得中級會計師資格證,！

注：以上內(nèi)容選自陳小球老師24年《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)階段課程講義

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