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【知識點】租賃合同

【所屬章節(jié)】第五章 合同法律制度

租賃合同

1,、租賃期限

(1)租賃期限不得超過20年,。超過20年的，超過部分無效,。

(2)租賃期限屆滿,，當事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年,。

2,、不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的,，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式,，無法確定租賃期限的,，視為不定期租賃。

(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定的，視為不定期租賃,。

(3)租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效,，但是租賃期限為不定期。

3,、租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同,。

4,、維修義務(wù)

(1)出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外,。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,，出租人不承擔維修義務(wù)。

(2)承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔,。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。(2022年簡答題)

5,、租金的支付期限

(1)承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金,。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定,，租賃期限不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付;租賃期限1年以上的,，應(yīng)當在每屆滿1年時支付,，剩余期限不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付,。

(2)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,，出租人可以解除合同。

6,、承租人的權(quán)利和義務(wù)

(1)承租人經(jīng)出租人同意,，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的,，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

(2)承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

(3)因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損,、滅失,，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同,。(2023年綜合題)

7,、轉(zhuǎn)租

(1)承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

(2)出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在6個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租,。

(3)承租人拖欠租金的,，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外,。次承租人代為支付的租金和違約金,，可以充抵次承租人應(yīng)當向承租人支付的租金;超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償,。

8,、買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。(2021年簡答題)

9,、承租人的優(yōu)先購買權(quán)

(1)出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是,，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外,。

(2)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的,，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),。

(3)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的,，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

(4)出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的,，承租人可以請求出租人承擔賠償責(zé)任,。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響,。(2021年簡答題,、2022年簡答題)

10、承租人的優(yōu)先承租權(quán)

租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利,。

11、一房多租

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下,，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(3)合同成立在先的,。

>>>相關(guān)練習(xí)題

【單項選擇題】出租人趙某就同一房屋先后與錢某,、孫某、李某,、吳某訂立均有效的租賃合同,，其中錢某最先訂立合同，孫某合法占有租賃房屋,，李某已經(jīng)辦理登記備案手續(xù),，吳某出價最高。現(xiàn)四位承租人均向人民法院提起訴訟主張履行租賃合同,。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定,，人民法院應(yīng)判決趙某向其履行租賃合同的是(　　)。

A,、孫某

B,、李某

C、錢某

D、吳某

【正確答案】A

注：以上中級會計考試學(xué)習(xí)內(nèi)容選自郭守杰老師《經(jīng)濟法》2024年授課講義

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