注冊(cè)會(huì)計(jì)師稅法科目的第十章為房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法,，為應(yīng)對(duì)主觀題的考點(diǎn)組合,，要把握增值稅與土地增值稅的關(guān)系；把握契稅與土地增值稅的關(guān)系,；把握耕地占用稅與土地增值稅的關(guān)系；把握房產(chǎn)稅,、土地增值稅與企業(yè)所得稅,、個(gè)人所得稅的關(guān)系。

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考生在備考注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試稅法科目時(shí)要處理好難點(diǎn)與重點(diǎn)的關(guān)系,，要明白難點(diǎn)內(nèi)容不一定是重點(diǎn)內(nèi)容,，那么教材中哪些是重要知識(shí)點(diǎn)呢？東奧根據(jù)稅法輕一老師的授課講義整理稅法各章考點(diǎn),，讓考生的備考可以有的放矢,，點(diǎn)擊領(lǐng)取稅法重要知識(shí)點(diǎn)匯總>>

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第三節(jié)：土地增值稅法

【知 識(shí) 點(diǎn)】

扣除項(xiàng)目的確定

準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目及適用情況：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/strong>

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（登記,、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)）,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/strong>

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅等）,、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的排污費(fèi),、綠化費(fèi)）,、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等,。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/strong>

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用,、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

提示：

三項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不是按實(shí)際發(fā)生額扣除,，而是按照規(guī)定的公式和標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除,。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額）

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述（1）（2）項(xiàng)所述兩種辦法。

提示：

土地增值稅清算時(shí),，按照會(huì)計(jì)規(guī)定已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)按照土地增值稅規(guī)則調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

重要的話說(shuō)三遍：審題,！審題,！審題！注意稅會(huì)差異,！

即：注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本存在稅會(huì)差異——會(huì)計(jì)口徑成本含資本化利息,；土地增值稅口徑的成本不含利息,?？忌⒁庾屑?xì)審題看成本的口徑,。

若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元,，其中利息支出1000萬(wàn)元——意味著5000萬(wàn)元是會(huì)計(jì)口徑的成本,，從成本中調(diào)出利息后,，計(jì)算土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本只有4000萬(wàn)元,。

若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元；利息支出1000萬(wàn)元——意味著5000萬(wàn)元就是計(jì)算土地增值稅口徑的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,。

此外,，財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/strong>

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅,、印花稅（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外）,。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

兩點(diǎn)重要提示：

提示1：

土地增值稅條例和細(xì)則中沒(méi)有地方教育附加扣除的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中各省對(duì)地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定,，考試時(shí)應(yīng)注意題干提示和要求。

即：地方教育附加能否扣除要看題目要求,。

提示2：

教材P428,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的印花稅能否作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？

“營(yíng)改增”之前,，印花稅是在“管理費(fèi)用”科目下核算的,，由于“管理費(fèi)用”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用項(xiàng)下計(jì)算扣除，所以在計(jì)算土地增值額時(shí)不能單獨(dú)再次重復(fù)扣除,?！盃I(yíng)改增”后，印花稅在“稅金及附加”中核算,，不再體現(xiàn)在管理費(fèi)用中，法理上可以單獨(dú)扣除,，但稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有允許扣除的規(guī)定,。

出現(xiàn)政策矛盾，考試一般回避矛盾,，如果考查考生可按照教材“不能單獨(dú)扣除”掌握,。

考生還要辨析計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除的與轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)有關(guān)稅金的具體規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅金扣除政策存在差異：

提示：

“營(yíng)改增”后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)繳的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除,。

即：能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，據(jù)實(shí)扣除,；不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，按預(yù)繳時(shí)的實(shí)繳數(shù)扣除。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/strong>

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

提示：

（1）此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)有效,，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)沒(méi)有此項(xiàng)政策,；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,，不得加計(jì)扣除。

6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

稅法規(guī)定,，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅）,，作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅,。

舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，能取得評(píng)估價(jià)格與不能取得評(píng)估價(jià)格的扣除計(jì)算規(guī)則存在差異,。

（1）能取得評(píng)估價(jià)格

“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋及建筑物時(shí),，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),。

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

如某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過(guò)多年的辦公樓,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新度折扣率為70%,，則該辦公樓評(píng)估價(jià)格=12000×70%=8400（萬(wàn)元）,。

（2）不能取得評(píng)估價(jià)格的用發(fā)票價(jià)格推算

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格,，但能提供購(gòu)房發(fā)票的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除,。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止,，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年,，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,，可以視同為一年。

提示1：

不滿12個(gè)月,，不得加計(jì)5%,；

若1年5個(gè)月，加計(jì)1個(gè)5%,；

若1年7個(gè)月,，加計(jì)2個(gè)5%。

提示2：

納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的,，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù),。

歸納：

契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除規(guī)則：

（3）對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收,。

提示：

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí),，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所支付的評(píng)估費(fèi)可以作為計(jì)算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等按照評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)發(fā)生的評(píng)估費(fèi),，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。（教材未收錄）

歸納1：

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的,，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的,，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目,。即扣除項(xiàng)目中包括不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

歸納2：

從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異,。

可從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目及適用情況如下表：

歸納3：

從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房（六項(xiàng)扣除中的1,、2,、3,、4、5）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息（不包括加息,、罰息）+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi)

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅,；教育費(fèi)附加

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

2.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房（六項(xiàng)扣除中的1、2,、3,、4）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：①印花稅；②城建稅,、教育費(fèi)附加

3.各類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房（六項(xiàng)扣除中的1,、4、6）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額——對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額,。

（2）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

提示：

不能取得評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的，（1）（2）項(xiàng)按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除,。

（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：①印花稅,；②城建稅,、教育費(fèi)附加；③購(gòu)房時(shí)繳納的契稅（僅適用于按發(fā)票金額每年加計(jì)5%計(jì)算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人）

4.各類(lèi)企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地（六項(xiàng)扣除中的1,、4）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

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