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【內(nèi)容導(dǎo)航】

一般計稅方法的計算

【所屬章節(jié)】

第二章  增值稅法——第五節(jié)  一般計稅方法應(yīng)納稅額的計算

【知識點】一般計稅方法的計算

一般計稅方法的計算

（五）納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法

納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買,、接受捐贈,、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn),。

1.計稅方法和應(yīng)納增值稅計算

（1）一般納稅人出租不動產(chǎn)

（2）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

2.出租不動產(chǎn)發(fā)票的代開

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅處理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法,，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的,，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報,。

（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法

適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,。

自行開發(fā),，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

1.一般納稅人銷售額

（1）一般規(guī)定的銷售額——差額不含稅

銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+稅率9%)

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

（2）特殊項目的銷售額——全額不含稅

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的,，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款,。

一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的,，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項目,，是指：

①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目,；

②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

2.預(yù)收款的預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

應(yīng)預(yù)繳稅款在取得預(yù)收款的次月納稅申報期內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率9%或征收率5%)×預(yù)征率3%

適用一般計稅方法計稅的，按照適用稅率價稅分離；適用簡易計稅方法計稅的,，按照5%的征收率價稅分離。

3.進(jìn)項稅

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，兼有一般計稅方法計稅,、簡易計稅方法計稅,、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的,，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分,。

不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(簡易計稅,、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模)

4.納稅申報

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的,，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，以當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的,，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

5.發(fā)票開具

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，自行開具增值稅發(fā)票。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，不得開具增值稅專用發(fā)票,。

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