2018注會《稅法》預(yù)習(xí)考點：土地增值稅法（5）

來源：東奧會計在線責(zé)編：門瑩2018-01-17 15:53:55

報考科目數(shù)量

3科

學(xué)習(xí)時長

日均>3h

　　古人說書中自如顏如玉,，可見多讀書多學(xué)習(xí)可以為我們帶來極大的好處,，備考注冊會計師亦是如此，會提升一個人的層次和價值。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　一,、應(yīng)稅收入與扣除項目

　　二、應(yīng)納稅額的計算

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法

　　【知識點】應(yīng)稅收入與扣除項目,、應(yīng)納稅額的計算

　　土地增值稅法

　　一、應(yīng)稅收入與扣除項目

　　5.財政部確定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　舊房及建筑物扣除項目(老房子有老辦法)

　　(1)房屋及建筑物的評估價格,。(不是房屋原值)

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用,。

　　(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(注意營改增征稅的規(guī)定)

　　【解釋】評估價格=房地產(chǎn)重置成本價×成新度折扣率

　　房地產(chǎn)重新購置價格的含義是：對舊房及建筑物,，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算,，建造同樣面積、同樣層次,、同樣結(jié)構(gòu),、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。(70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬,，所以2009年轉(zhuǎn)讓時的評估價格=3000×60%)

　　【解釋1】注意,，評估僅僅針對房產(chǎn)，不評估土地,。單純的土地轉(zhuǎn)讓,，計算土地增值稅時，一般不需要評估價格,。

　　【解釋2】(特殊強(qiáng)調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房,，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),，取得土地使用權(quán)所支付的金額,、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除,。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年,。(實際的一年)

　　【解釋3】對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的,，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　【解釋4】契稅扣除的基本規(guī)則：凡是計入土地成本和房產(chǎn)成本中,，即已經(jīng)資本化,，不能再作稅金扣除;如果銷售舊房并按提供舊房發(fā)票計算土地增值稅的可以作為稅金扣除，則可以作為稅金扣除,，但不能作為加計扣除5%基數(shù),。

　　二、應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　例如：增值額超過扣除項目金額50%,，未超過100%

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　計算時注意分步驟列式計算：

　　第一步,，確定應(yīng)稅收入;

　　第二步，確定扣除項目;

　　第三步,，計算土地增值額;

　　第四步,，計算增值額占扣除項目金額的百分比，確定適用稅率和速算扣除系數(shù);

　　第五步,，計算應(yīng)納稅額,。