2018注會《稅法》預習考點：土地增值稅法（4）
3科
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通過注冊會計師考試需要90%的汗水加上10%的天分，所以考生們不要懈怠,，提早進入學習狀態(tài),，現在還沒有學習的要開始學習了。
【內容導航】
應稅收入與扣除項目
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產稅法,、契稅法和土地增值稅法
【知識點】應稅收入與扣除項目
土地增值稅法
應稅收入與扣除項目
3.房地產開發(fā)費用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費用)
房地產開發(fā)費用是指與房地產有關的銷售費用,、管理費用、財務費用,。分兩種情況確定扣除(標準扣除法,，而不是實際扣除法),。
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的,，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額),。
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內,。
【解釋】房地產開發(fā)費用計算中還須注意六個問題：
?、倮⒌纳细》劝磭业挠嘘P規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準利率上上浮,。
?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
?、厶峁┙鹑跈C構證明,，分攤利息支出。
?、苋渴褂米杂匈Y金,，沒有利息支出的，按照以上方法扣除,。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行,。即：房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內
⑤房地產開發(fā)企業(yè)既有金融機構借款,，又有其他借款的,，其房地產開發(fā)費用扣除時不能同時適用兩種辦法。
?、尥恋卦鲋刀惽逅銜r,，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除,。(稅務審核關注的重點)
房開費用的配比(包括單獨利息):
實際扣除開發(fā)費=所有的房地產開發(fā)費用×(已售房/全部房)
4.與轉讓房地產有關的稅金
企業(yè)狀況 | 可扣除稅金 | 詳細說明 |
房地產開發(fā)企業(yè) | 城建稅和附加 | 由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中,，故不能在此單獨扣除 |
非房地產開發(fā)企業(yè) | 印花稅 城建稅和附加 | 印花稅稅率0.5‰（產權轉移書據） |
提示：根據2016年12月3日財政部發(fā)布的關于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知(財會〔2016〕22號)的規(guī)定，印花稅應在“稅金及附加”科目中進行核算,，不再列入管理費用,，因此可作為與轉讓房地產有關的稅金扣除，但是教材未收錄此項政策,，老師是按照教材收錄的內容講解的,。
注會稅法知識點的掌握離不開習題的積累，所以大家學完新章節(jié)之后要多做習題,。
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