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土增稅清算是什么意思

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：姜喆 2024-08-08 17:47:08

精選回答

東奧稅務(wù)師

2025-01-08 16:20:39

土增稅清算是什么意思

一. 必須清算條件及時(shí)間

1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售(是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢),。

2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(是指整體將開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售),。

3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)(是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)。

二. 可要求清算條件及時(shí)間

1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用,。

2. 取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢,。

3. 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)。

4. 省(自治區(qū),、直轄市,、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

土地增值稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

其中,，“增值額”的計(jì)算公式為：

增值額=納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目金額包括：

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額：這是納稅人購(gòu)買土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用,。

2. 開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用：這包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi)(如規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究等)等,。

3. 新建房及配套設(shè)施的成本,、費(fèi)用：如果是新建房屋，還包括建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,。對(duì)于舊房及建筑物,，則是其評(píng)估價(jià)格。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：如營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加等。

5. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：根據(jù)財(cái)政部相關(guān)規(guī)定,，可能還有其他可以扣除的項(xiàng)目,。

稅率及速算扣除系數(shù)

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率和速算扣除系數(shù)如下：

1. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分：稅率為30%,，速算扣除系數(shù)為0,。

2. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分：稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%,。在簡(jiǎn)便算法中，稅額計(jì)算為：增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。

3. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,，未超過(guò)200%的部分：稅率為50%,，速算扣除系數(shù)為15%。在簡(jiǎn)便算法中,，稅額計(jì)算為：增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%,。

4. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分：稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%,。在簡(jiǎn)便算法中，稅額計(jì)算為：增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%,。

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