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【所屬章節(jié)】

第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務(wù)

【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅清算鑒證服務(wù)

一,、業(yè)務(wù)定義

1.土地增值稅清算鑒證,是指鑒證人接受委托,，依照稅收法律法規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序和方法，對(duì)被鑒證人的土地增值稅清算的合法性,、準(zhǔn)確性進(jìn)行鑒定和證明,，并出具鑒證報(bào)告的活動(dòng)。

其中,，合法是指被鑒證人與清算相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及土地使用權(quán)的收入,、扣除項(xiàng)目客觀、真實(shí),，相關(guān)資料真實(shí)完整,，房地產(chǎn)項(xiàng)目以及土地使用權(quán)相關(guān)會(huì)計(jì)核算符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)范，計(jì)算土地增值稅的收入總額,、扣除項(xiàng)目金額、增值額的計(jì)算過(guò)程符合稅法規(guī)定,。準(zhǔn)確是指被鑒證人土地增值稅的收入總額、扣除項(xiàng)目金額,、增值額、適用稅率,、應(yīng)繳稅額、已繳稅額和應(yīng)補(bǔ)（退)稅額等金額計(jì)算準(zhǔn)確,。

二、關(guān)注事項(xiàng)

1.土地增值稅清算鑒證應(yīng)關(guān)注如下事項(xiàng)：

（1）清算項(xiàng)目是否合法,。包括：

①清算項(xiàng)目及其范圍是否客觀、準(zhǔn)確,；

②不同期間、不同項(xiàng)目收入確認(rèn),、成本歸集是否符合會(huì)計(jì)和稅法規(guī)定,；

③普通住宅,、非普通住宅的收入支出劃分是否合理；

④清算起止時(shí)間是否符合稅法規(guī)定,；

⑤有免稅項(xiàng)目的,，與征稅項(xiàng)目劃分是否清晰準(zhǔn)確。

(2)收入總額是否合法準(zhǔn)確,。包括：

①被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定,；

②被鑒證人按照清算項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期,、預(yù)售款確認(rèn)收入日期,、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；

③銷(xiāo)售退回,、銷(xiāo)售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整,、手續(xù)合法,，金額計(jì)算與會(huì)計(jì)處理是否正確。

④與關(guān)聯(lián)方的銷(xiāo)售折扣與折讓是否合理,；

⑤被鑒證人對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；

⑥按揭款收入是否申報(bào)納稅,，有無(wú)掛在往來(lái)賬不作銷(xiāo)售收入申報(bào)納稅的情形,；

⑦被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán),，在房地產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款；

⑧被鑒證人采用“還本”方式銷(xiāo)售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶(hù)時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅,；

⑨被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量的銷(xiāo)售面積與合同約定的銷(xiāo)售面積不符，除了在銷(xiāo)（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不作退補(bǔ)款以外,，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理,；

⑩被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的,，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定；

?非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)是否合法準(zhǔn)確,，包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況,。

三,、鑒證證據(jù)

鑒證人應(yīng)當(dāng)按照要求，通過(guò)不同途徑或方法取得能夠支持鑒證結(jié)論的證據(jù),。

（1）對(duì)鑒證項(xiàng)目有關(guān)的鑒證材料，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、用地、規(guī)劃設(shè)計(jì),、開(kāi)發(fā)、施工,、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易,、融資、竣工驗(yàn)收,、工程結(jié)算、稅款繳納等相關(guān)材料,。

（2）對(duì)被鑒證人收入總額的鑒證材料,，包括反映收入總額事實(shí)方面的信息和資料,、收入總額會(huì)計(jì)方面的信息和資料,、收入總額稅收方面的信息和資料,。

（3）對(duì)被鑒證人扣除項(xiàng)目金額的鑒證材料，包括扣除項(xiàng)目事實(shí)方面的信息和資料,、扣除項(xiàng)目會(huì)計(jì)方面的信息和資料,、扣除項(xiàng)目稅收方面的信息和資料。

四,、鑒證報(bào)告

1.鑒證人對(duì)土地增值稅清算鑒證發(fā)表結(jié)論時(shí),，應(yīng)關(guān)注被鑒證人的土地增值稅清算的真實(shí)性、合法性,，以及做出上述判斷的證據(jù)是否確實(shí)充分，適用法律依據(jù)是否準(zhǔn)確,。

2.鑒證人應(yīng)以工作底稿為基礎(chǔ)，按照《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引(試行）》要求的內(nèi)容,，編制土地增值稅清算鑒證報(bào)告。報(bào)告的核心是對(duì)被鑒證人土地增值稅清算結(jié)果予以評(píng)價(jià),。鑒證報(bào)告應(yīng)按照要求進(jìn)行信息溝通、簽字蓋章,。

注：以上內(nèi)容選自李運(yùn)河老師2022年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)班授課講義

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