勤奮的人是時間的主人,，懶惰的人是時間的奴隸,。了解稅務師重要知識點在備考稅務師的過程中是十分重要的,，下文為東奧會計在線整理的《涉稅服務實務》科目基礎階段的必備知識點,，各位考生一定要多加記憶,！

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【內(nèi)容導航】

土地增值稅的納稅申報和納稅審核

【所屬章節(jié)】

第四章 貨物和勞務稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點】土地增值稅的納稅申報和納稅審核

土地增值稅的納稅申報和納稅審核

土地增值稅應納稅額的審核

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益,，應稅收入不含增值稅,。

收入的形式：貨幣收入,、實物收入和其他收入,。

（1）如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,。

（2）如果代收費用未計入房價中,，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,。

（3）對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,，在計算增值額時，可計入扣除項目金額中予以扣除,，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù),；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用,。

2.視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者,、抵償債務,、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),，其收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定,。

（二）扣除項目金額審核（新5舊3）

1.銷售新房及建筑物（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品）

（1）取得土地使用權所支付的金額（A）：包括地價款、有關費用和契稅,。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補償費（包括耕地占用稅）,、前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎設施費,、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等,。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（C）

房地產(chǎn)開發(fā)費用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

C=利息+（A+B）×5%以內(nèi)

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

C=（A+B）×10%以內(nèi)

計算扣除的具體比例,，由各省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目,，以分期項目為單位清算,。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的,；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的,。

2.符合下列情形之一的,，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的,；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,。

（三）土地增值稅清算時扣除項目的其他規(guī)定

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、房地產(chǎn)開發(fā)費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的,，不予扣除,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所,、停車場（庫）,、物業(yè)管理場所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場館,、學校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的,，其成本,、費用可以扣除,；

（2）建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本,、費用可以扣除,；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入,，并準予扣除成本,、費用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除,。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用,，除另有規(guī)定外，不得扣除,。

5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用,，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額,。

6.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算,。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務實務》基礎精講班授課講義

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