房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理_2022年稅法二基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：張芳銘2022-07-13 16:38:34

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

收入的稅務(wù)處理

開(kāi)發(fā)成本,、費(fèi)用

扣除的稅務(wù)處理

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)稅

成本的核算方法

開(kāi)發(fā)特定事項(xiàng)

的稅務(wù)處理

積極生活的人,，會(huì)把前方的困難當(dāng)作成長(zhǎng)的基石,。2022年稅務(wù)師考試基礎(chǔ)階段，東奧會(huì)計(jì)在線為大家準(zhǔn)備了《稅法二》基礎(chǔ)階段知識(shí)點(diǎn)匯總,，希望大家能堅(jiān)持學(xué)習(xí),，不要被眼前的困難所打倒。

【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

【所屬章節(jié)】

第一章企業(yè)所得稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

（一）基本扣除規(guī)定

1.企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí),，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

2.企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用,、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,、稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,。

3.已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。

公式1：已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本

公式2：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

（二）重要規(guī)定（掌握）

1.維修費(fèi)用的扣除

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù),、保養(yǎng),、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除,。

2.維修基金的扣除

已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的,，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

3.基本配套設(shè)施扣除——會(huì)所,、物業(yè)管理場(chǎng)所,、熱力站、文體場(chǎng)館,、幼兒園,、電站、水廠等

性質(zhì)	成本費(fèi)用扣除規(guī)則
非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府,、公用事業(yè)單位的	作為公共配套設(shè)施處理
營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的	開(kāi)發(fā)企業(yè)自用的按照建造固定資產(chǎn)單算成本
	開(kāi)發(fā)企業(yè)非自用的按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單算成本

4.公共建筑的扣除

郵電通信,、學(xué) 校,、醫(yī)療設(shè)施	①單建的通訊、學(xué)校,、醫(yī)療設(shè)施,，應(yīng)單獨(dú)核算成本
	②合建的通訊、學(xué)校,、醫(yī)療設(shè)施——經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可抵扣建造成本【解釋】合建指由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén),、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的情況
停車(chē)場(chǎng)所	①單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所,，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算
	②利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所,，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理

5.按揭擔(dān)保金

銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品約定為購(gòu)買(mǎi)方提供按揭貸款擔(dān)保時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除,，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除,。

6.委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的傭金支出

不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分可以扣除。

7.利息支出

屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的合理的利息可以直接在稅前扣除,。

（1）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用,，可直接在稅前扣除,。

（2）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除,。

8.損失

（1）企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失在稅前扣除,。

（2）企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損,，其凈損失按規(guī)定審核后準(zhǔn)予在稅前扣除。

9.折舊

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的,，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》基礎(chǔ)班授課講義

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）

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