房地產開發(fā)特定事項的稅務處理_2022年稅法二基礎知識點
開發(fā)特定事項 的稅務處理 |
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【內容導航】
房地產開發(fā)特定事項的稅務處理
【所屬章節(jié)】
第一章 企業(yè)所得稅
【知識點】房地產開發(fā)特定事項的稅務處理
房地產開發(fā)特定事項的稅務處理
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他主體合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的,，按下列規(guī)定處理：
1.合作建房,、合作分房，首次分配開發(fā)產品時 | 如該項目已結算計稅成本,，則分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與投資額之間的差額計入當期應納稅所得額 |
如未結算計稅成本,，則將投資方的投資額視同銷售收入進行稅務處理 | |
2.合作建房、合作分錢 | 該項目形成的營業(yè)利潤額先申報繳納企業(yè)所得稅（先） |
投資方取得營業(yè)利潤視同股息,、紅利進行稅務處理（后） | |
3.投地建房,、合作分房 | 首次取得開發(fā)產品時，分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項業(yè)務進行所得稅處理,，并按取得的開發(fā)產品公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失 |
4.土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅 | （1）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的,，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補 |
（2）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現虧損,，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款,，并申請退稅 |
退稅計算方法：
（1）分攤：該項目繳納的土地增值稅總額,，應按照該項目開發(fā)各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤,，具體按以下公式計算：
各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
公式中的銷售收入包括視同銷售房地產的收入,，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
（2）算差額：當年應補充扣除的土地增值稅=該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅-該年度已經在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅
企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額,，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款,；
當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉,，并調整以后年度的應納稅所得額,。
（3）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，相應年度應納稅所得額為正數的,，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅,。
（4）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅,；超過部分作為項目清算年度產生的虧損,，向以后年度結轉。
注：以上內容選自彭婷老師《稅法二》基礎班授課講義
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