房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)處理_2022年稅法二基礎(chǔ)知識點

開票方式	收入處理
納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的	全部確認為銷售收入
未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門,、單位開具發(fā)票的	可作為代收代繳款項進行管理

（二）收入確認的具體規(guī)則

銷售方式	稅務(wù)處理
1.一次性全額收款	實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)
2.分期收款	按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn),；付款方提前付款的,，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)
3.銀行按揭方式	按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額（1）首付款應(yīng)于實際收到日確認收入（2）余款于銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入

4.委托方式銷售

（1）采取支付手續(xù)費方式的，按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn),。

（2）采取視同買斷方式的,，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入，收入金額如下：

企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格和買斷價格中的較高者
企業(yè),、受托方,、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格和買斷價格中的較高者
受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	買斷價格

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入,，收入金額如下：

企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格和基價中的較高者,，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
企業(yè),、受托方,、購買方三方共同簽訂
受托方與購買方直接簽訂銷售合同	按基價加上按規(guī)定取得的分成額

（4）采取包銷方式

包銷期內(nèi)	可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)
包銷期滿后	尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)

（三）視同銷售的確認

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈,、贊助、職工福利,、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,，或于實際取得利益權(quán)利時,，按以下方法和順序確認收入（或利潤）：

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定,；

（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定,。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定,。

（四）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品

1.先按預(yù)計的計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額,。（先看房屋性質(zhì),，再看房屋區(qū)域）

房屋性質(zhì)	地理位置	預(yù)計利潤率標準
非經(jīng)濟適用房、限價房,、危改房	省,、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)	不得低于15%
	地級市城區(qū)和郊區(qū)	不得低于10%
	其他地區(qū)	不得低于5%
經(jīng)濟適用房,、限價房,、危改房(不受區(qū)域限制)		不得低于3%